Votre société détient un immeuble, ou vous avez une SCI à côté ? Le pacte Dutreil exonère 75 % de la valeur des titres transmis, mais c’est sur l’immobilier qu’il se perd le plus souvent. Depuis le 21 février 2026, les logements non affectés à l’activité sont exclus de l’exonération ; un immeuble loué à votre propre société d’exploitation peut, lui, rester dans l’assiette. Le mécanisme général, les engagements et le calcul : voir notre page pacte Dutreil 2026.
Immobilier d’entreprise et Pacte Dutreil : éligibilité selon la structure de détention
La question de l’éligibilité de l’immobilier d’entreprise est au cœur des stratégies patrimoniales des dirigeants. La réponse dépend entièrement de la relation entre l’immeuble et l’activité opérationnelle.
Holding animatrice vs holding passive : la distinction fondamentale
L’éligibilité de la holding au Pacte Dutreil dépend de son caractère animateur ou passif. Cette distinction est fréquemment contrôlée par l’administration fiscale.
- Participe activement à la politique du groupe
- Contrôle et anime ses filiales
- Rend des services (administratifs, comptables, immobiliers)
- Exerce ce rôle à titre principal
- Contrats de prestations avec les filiales à conserver
- Se contente de détenir des participations
- Aucun service rendu aux filiales
- Aucun rôle d’animation concret
- Activité = gestion de portefeuille de titres
- Exclue du Pacte Dutreil quelle que soit sa taille
Jurisprudence 2022-2023 : les décisions clés pour l’immobilier Dutreil
Un immeuble inscrit à l’actif d’une holding animatrice et loué à sa filiale opérationnelle peut être inclus dans l’assiette Dutreil, à condition d’être directement et exclusivement utilisé pour l’activité de la filiale.
Une holding est animatrice quand les actifs affectés à l’animation de ses filiales représentent plus de la moitié de son actif total. La doctrine fiscale (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, n° 55) compte comme affectés les immeubles de la holding, ou les titres d’une SCI qu’elle contrôle, loués exclusivement à une filiale animée. En revanche, une holding qui n’anime que des SCI n’est pas éligible : il lui faut des filiales opérationnelles.
Inscrire ou non l’immeuble à l’actif : comparatif stratégique
Pacte Dutreil + donation-partage : la combinaison fiscalement optimale
Le Pacte Dutreil atteint sa pleine puissance combiné à une donation-partage en nue-propriété. Le dirigeant conserve l’usufruit (et les dividendes) tout en transmettant la nue-propriété à ses enfants. Résultat : un taux effectif de DMTG souvent inférieur à 2 % de la valeur réelle. Voir notre guide sur le démembrement de propriété.
- Valeur nue-propriété (50 % à 60 ans) : 1 000 000 €
- Exonération Dutreil 75 % : − 750 000 €
- Assiette après Dutreil : 250 000 €
- Abattement enfant : − 100 000 €
- Base taxable nette : 150 000 €
- Droits estimés : ~28 200 €
- Taux effectif : 1,4 %
- J − 8 ans : audit patrimonial + structuration
- J − 5 à 7 ans : signature et enregistrement ECC
- J − 2 ans : vérification conditions, calc. économie
- Jour J : acte de donation (notaire), début EIC
- J + 1 à 6 ans : déclarations annuelles, maintien direction
Les 6 erreurs fatales qui font perdre le bénéfice du Pacte Dutreil
FAQ — Pacte Dutreil immobilier d’entreprise 2026
Oui, si l’immeuble est lié à une activité opérationnelle et inscrit à l’actif d’une société éligible. Depuis le 21 février 2026, les logements non affectés à l’activité sont exclus. Un local loué à des tiers reste dans l’assiette si l’activité opérationnelle reste principale, mais il pèse dans ce critère.
Depuis la LF 2026, la durée totale minimale est de 8 ans : 2 ans d’engagement collectif avant la transmission + 6 ans d’engagement individuel après (contre 4 ans avant).
Une SCI patrimoniale seule n’est pas éligible. En revanche, une SCI détenue par une holding animatrice et louant exclusivement à sa filiale opérationnelle peut être intégrée (Cass. com., 11 octobre 2023).
Oui, c’est la combinaison optimale. En cumulant Dutreil + donation en nue-propriété + abattement de 100 000 €/enfant (renouvelable tous les 15 ans), le taux effectif peut descendre sous 2 % de la valeur réelle.
Le Pacte Dutreil n’est pas un dispositif à mettre en place en urgence — c’est une stratégie sur 10 ans. Plus le dirigeant anticipe, plus il peut optimiser la structure et réduire le coût fiscal à quasi-zéro. Un diagnostic patrimonial approfondi est indispensable avant toute action.
Nous analysons votre situation (structure, immobilier, holding) et structurons votre Pacte Dutreil pour maximiser l’économie fiscale sur la transmission.
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