CRÉDIT RELAIS — COBSP ORIAS 24003722 — 22 BANQUES

Crédit relais sans assurance 2026 :
profils éligibles, taux réels et alternatives

Q: Quel est le taux d’usure spécifique aux prêts relais en 2026 ?

Le taux d’usure des prêts relais est une catégorie distincte dans la publication de la Banque de France — il est plus élevé que celui des prêts amortissables. En T4 2026 : 6,49 % TAEG (vs 5,40 % pour les prêts amortissables ? 20 ans). C’est le plafond légal que le TAEG du relais ne peut pas dépasser — tous frais, assurance et garantie inclus. Source : Banque de France, publication T4 2026.

Q: La loi Lemoine s’applique-t-elle sur un crédit relais ?

Oui. Un crédit relais souscrit par un particulier pour sa résidence principale ou un investissement locatif est un crédit immobilier au sens du code de la consommation (art. L.313-1). Vous pouvez choisir votre assurance dès l’offre et, depuis la loi Lemoine, en changer à tout moment. Exception : le relais d’une SCI dont l’objet social prévoit la location, à l’IR comme à l’IS, que la Cour de cassation sort du code de la consommation.

Q: Que couvre l’assurance d’un prêt relais ?

Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie remboursent tout le relais. En arrêt de travail, la plupart des contrats ne prennent en charge que les intérêts, puisque l’échéance d’un relais ne contient pas de capital. Dans notre panel, les contrats acceptent un relais de 36 mois au plus.

Q: Quelle est la quotité maximum d’un crédit relais ?

La quotité est le pourcentage de la valeur du bien à vendre que la banque avance. Généralement 50 à 70 % de la valeur estimée (moins le CRD si crédit en cours). Avec un compromis de vente signé, certaines banques montent à 80 % : l’acheteur déjà engagé réduit drastiquement le risque de non-vente. La liquidité du bien compte aussi : appartement centre-ville > maison rurale pour la quotité accordée.

Q: Franchise partielle ou totale — laquelle choisir ?

Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois (pas le capital). Sur 170 000 € à 4 % : 567 €/mois. Franchise totale : vous ne payez rien jusqu’à la vente, mais les intérêts capitalisent et s’ajoutent au capital dû. Sur 18 mois : environ 10 200 € d’intérêts payés en franchise partielle, environ 10 500 € en franchise totale, soit ? 300 € de plus, et tout est dû à la vente. Règle : préférer la franchise partielle si votre trésorerie le permet.

Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur sur un crédit relais. En pratique, les banques l’acceptent en général si vous apportez des liquidités en garantie : une épargne nantie, le plus souvent une assurance-vie. L’hypothèque sur un second bien est l’autre voie. Les taux relais 2026 se situent entre 3,55 et 4,35 % pour la plupart des profils (TAEG moyen : 4,87 % — source BDF T3 2026), avec un taux d’usure spécifique à 6,49 % (T4 2026). Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager (art. L.312-5 Code de la consommation).

Analyser mon dossier → Simuler mon relais

3,55–4,35 %Taux relais 2026Écart constaté vs amortissable : +0,2 à 0,8 pt

6,49 %Taux d’usure relaisT4 2026 — Banque de France — catégorie spécifique

80 %Quotité maxAvec compromis signé — sinon 50–70 %

12–36Mois selon la banqueProlongeable, sans durée légale maximale

AVIS CLIENTS — CRÉDIT RELAIS ATEIS PATRIMOINE

Ce que nos clients disent après leur crédit relais

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
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   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
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   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
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   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
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   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
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   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
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   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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LES 3 TYPES DE CRÉDIT RELAIS — CHOISIR LE BON MONTAGE

Relais sec, adossé ou jumelé — quelle différence ?

Avant d’aborder l’assurance, comprendre le type de relais est essentiel — chaque montage a un profil de risque différent pour la banque, et donc des conditions différentes. Septembre 2026

RELAIS SEC

Le bien à vendre finance l’achat seul

Intervient quand le nouveau bien coûte moins ou autant que le bien à vendre. L’emprunteur avance uniquement grâce au capital attendu de la vente — sans crédit complémentaire. Remboursement intégral à la vente.

Ex. : bien à vendre estimé 400 000 € → relais 280 000 € (70 %) pour acheter à 260 000 €

RELAIS ADOSSÉ

Relais + crédit complémentaire simultané

Le nouveau bien coûte plus que le capital attendu de la vente. La banque accorde à la fois le relais et un crédit amortissable complémentaire. Pendant la phase de relais, vous payez : intérêts du relais + mensualités du crédit complémentaire.

Cas le plus fréquent pour les profils Ateis — achat d’un bien plus grand

ACHAT-REVENTE (JUMELÉ)

Un seul crédit couvrant les deux biens

La banque refinance l’ancien et le nouveau dans un crédit unique. Simplification administrative mais moins courant. Mensualités calculées sur l’ensemble dès le départ. Dès la vente de l’ancien, le capital est partiellement remboursé et les mensualités baissent.

Proposé par peu de banques — nécessité d’un courtier pour identifier les établissements

Quotité : la banque avance 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre hors crédit en cours. Avec un compromis de vente signé, elle peut monter à 80 % — un acheteur déjà engagé limite drastiquement le risque de non-vente.

Franchise : partielle = vous payez les intérêts chaque mois. Totale = vous ne payez rien avant la vente, mais les intérêts capitalisent — coût final plus élevé. Privilégier la franchise partielle si votre trésorerie le permet.

TAUX 2026 — MARCHÉ, TAEG MOYEN ET TAUX D’USURE RELAIS

Taux du crédit relais en octobre 2026 — fourchettes indicatives

Le prêt relais a un taux d’usure spécifique — catégorie « prêts relais » dans la publication BDF — distinct du taux d’usure des prêts amortissables. En T4 2026 : 6,49 %. TAEG moyen constaté : 4,87 % (BDF, T3 2026).

Profil	Taux nominal	TAEG estimé	Contexte
Excellent (compromis signé, revenus > 10 k€/mois)	3,55–3,95 %	3,95–4,35 %	Assurance déléguée ou sans assurance
Standard (CDI, bien en vente active)	3,95–4,35 %	4,35–4,95 %	Assurance groupe bancaire
Complexe (TNS, profil atypique)	4,35–5,15 %	4,95–5,65 %	Risque supplémentaire banque
Taux d’usure relais T4 2026 (plafond légal)	6,49 % TAEG — catégorie « prêts relais » BDF — spécifique, distinct des prêts amortissables (5,40 %)

Sources : Banque de France — Taux d’usure T4 2026 · TAEG moyen 4,87 % source : BDF, T3 2026, catégorie prêts relais. Simuler mon relais →

SANS ASSURANCE — QUI PEUT VRAIMENT L’OBTENIR EN 2026 ?

Qui peut obtenir un crédit relais sans assurance emprunteur ?

Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur — ni sur un relais, ni sur aucun crédit immobilier (art. L.313-1 Code de la consommation ne l’exige pas). En pratique, la banque l’exige comme garantie complémentaire. Trois profils obtiennent réellement le sans-assurance.

PROFIL 1 — LE PLUS ACCESSIBLE

Nantissement d’assurance-vie

Vous remettez votre AV en nantissement (art. L.132-10 Code des assurances). La banque dispose d’une garantie liquide couvrant le décès — équivalente à l’assurance emprunteur. Valeur AV recommandée : ≥ 50 % du montant du relais. Fonds euros préféré (valeur stable).

Avantage : AV reste investie et fructifie (2,63 % en 2025 sur les fonds euros, moyenne ACPR). Vigilance : AV bloquée pendant le relais.

PROFIL 2 — PATRIMONIAL

Hypothèque sur un second bien

Vous détenez un second bien immobilier libre de charge ou avec faible CRD. La banque prend une hypothèque complémentaire. Double garantie (bien à vendre + bien hypothéqué) = couverture risque totale — assurance non nécessaire.

Banques privées et réseaux patrimoniaux spécialisés.

PROFIL 3 — CONVENTION AERAS

Risque médical aggravé

La convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) engage les banques signataires à examiner une solution d’assurance alternative ou des garanties substitutives (caution, hypothèque, nantissement) quand l’assurance est refusée ou trop chère pour cause médicale.

Convention AERAS — aeras-infos.fr →

PROFIL 4 — TRANSACTION RAPIDE

Compromis signé — délai court

Bien à vendre déjà sous compromis avec acheteur sérieux. Relais de très courte durée (< 6 mois). Certain banques négocient l’assurance optionnelle quand le risque de non-vente est quasi nul. Pas une règle — à négocier dossier par dossier.

Levier : présenter le compromis + lettre de l’acheteur dès le dépôt du dossier.

ASSURANCE PRÊT RELAIS — CE QUE DISENT LES CONTRATS

Et si la banque exige une assurance sur le prêt relais ?

C’est le cas le plus courant. L’assurance d’un prêt relais fonctionne comme celle d’un prêt in fine : le capital ne baisse pas avant la vente, donc la cotisation porte sur toute la somme pendant toute la durée du relais. Voici ce que prévoient les notices des contrats que nous plaçons.

Point	Ce qu’on trouve dans les notices
Durée acceptée	36 mois au plus chez Virtuo, Premium, Safi, Meros et Generali
Décès et PTIA	Le capital restant dû, c’est-à-dire tout le relais tant que le bien n’est pas vendu
Arrêt de travail	Les seuls intérêts chez Spiti, Safi, Meros et Generali : l’échéance d’un relais ne contient pas de capital
Invalidité	Selon le contrat : les intérêts seulement, ou le capital quand l’invalidité est versée en capital, comme chez Generali
Garanties proposées	Virtuo couvre le relais en décès et PTIA seulement, et à condition qu’il soit couplé au prêt du nouveau bien
Plafond	1,5 M€ par relais chez Generali, 2 M€ chez Meros pour l’in fine et le relais

Le questionnaire de santé. La loi Lemoine le supprime si la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt finit avant vos 60 ans. Mais le plafond se calcule sur l’ensemble de vos crédits immobiliers : le relais et le prêt complémentaire s’additionnent. Dans un relais adossé, on passe vite au-dessus, et le questionnaire revient.

Si votre santé complique l’assurance. Pour la convention AERAS, le relais ne compte pas dans le plafond de 420 000 € quand il sert à acheter votre résidence principale (service-public.fr). Un dossier qui dépasse ce montant avec le relais peut donc rester éligible au troisième niveau d’examen.

Le choix du contrat. Vous pouvez prendre un autre contrat que celui de la banque, à garanties équivalentes, et elle doit répondre en 10 jours ouvrés. Sur un relais de 12 mois, tout se joue à l’offre : changer en cours de route rapporte peu. Le plus simple est de régler l’assurance du relais et celle du prêt complémentaire en même temps. Et le coût de l’assurance exigée entre dans le TAEG, plafonné à 6,49 % pour les prêts relais au 4^e trimestre 2026.

Garanties, coût et délégation en détail : notre page assurance emprunteur et notre guide de la délégation d’assurance emprunteur. Notices lues en octobre 2026 : Virtuo VIRTUO-202303-NI-06/2023, Premium APP0323-NI-03/2023, Spiti 10-2024, Safi CE/20 031, Meros MAGPR_E_ME1_0624, Generali DDP7305-NI-01/2024.

ALTERNATIVES À L’ASSURANCE GROUPE — CE QUI FONCTIONNE VRAIMENT

4 alternatives à l’assurance groupe sur un crédit relais

Même si vous ne pouvez pas éviter totalement l’assurance, ces alternatives réduisent significativement le coût ou résolvent le blocage taux d’usure.

ALTERNATIVE 1 — PLUS EFFICACE

Délégation d’assurance

Un relais de particulier est un crédit immobilier : vous pouvez choisir votre contrat dès l’offre (loi Lagarde) et en changer à tout moment (loi Lemoine). Sur un relais court, l’enjeu est surtout le TAEG : l’assurance exigée y entre, et il ne doit pas dépasser 6,49 %.

Loi Lemoine = résiliation à tout moment — applicable sur relais contrairement aux prêts SCI IS

ALTERNATIVE 2

Nantissement AV en couverture décès

Certaines banques acceptent de réduire les exigences d’assurance à la garantie décès uniquement si l’AV nantie couvre ce risque. Coût assurance décès seul : < 0,10 % vs 0,25–0,45 % pour la couverture complète ITT/IPT. Levier particulier sur courte durée (12 mois).

Négociation dossier par dossier — non systématique

ALTERNATIVE 3

Caution personnelle d’un tiers

Un co-emprunteur (conjoint, parent) avec revenus stables peut être proposé à la place ou en complément de l’assurance. La caution solidaire engage le tiers en cas de défaut. Option plus rare mais acceptable par certaines banques privées.

Risque transféré au tiers — à utiliser avec discernement

ALTERNATIVE 4 — EN DERNIER RECOURS

Convention AERAS — profils médicaux

Si l’assurance est refusée ou inaccessible (risque médical aggravé), la convention AERAS prévoit un réexamen du dossier par l’établissement. Les banques se sont engagées à accepter des garanties de remplacement en cas de refus d’assurance. Mais la convention n’oblige pas l’assureur à vous proposer un contrat.

COÛT RÉEL — SIMULATION CONCRÈTE RELAIS SANS ASSURANCE

Coût réel d’un crédit relais sans assurance vs avec

Sur un relais court (12 mois), la différence entre assurance groupe et nantissement AV peut sembler faible — elle est pourtant décisive pour les dossiers proches du taux d’usure 6,49 %. Exemple sur 170 000 € à 4,00 %.

Poste	12 mois assurance groupe	12 mois sans assurance (AV nantie)	24 mois assurance groupe
Intérêts (4,00 %)	6 800 €	6 800 €	13 600 €
Assurance (0,35 %/an)	595 €	0 €	1 190 €
Frais de dossier	750 €	750 €	750 €
Coût total	8 145 €	7 550 € — économie 595 €	15 540 €

IFI — angle rare : si le bien acheté via le relais entre dans l’assiette IFI, la dette du crédit relais est déductible (art. 974 CGI) linéairement sur la durée. Sur un relais de 12 mois : déduction IFI du montant total — avantage non négligeable pour les patrimoines > 1,3 M€. Détail IFI →

Franchise totale : aucune mensualité pendant le relais — les intérêts capitalisent. Sur 170 000 € à 4 % sur 18 mois : environ 10 500 € d’intérêts en franchise totale, contre 10 200 € payés en franchise partielle. Préférer la franchise partielle si votre trésorerie le permet.

QUESTIONS FRÉQUENTES — CRÉDIT RELAIS SANS ASSURANCE 2026

Ce que nos clients demandent avant de monter leur dossier relais

Peut-on vraiment obtenir un crédit relais sans assurance en 2026 ?

Oui — mais c’est réservé aux profils solides. Aucune loi n’impose l’assurance emprunteur sur un crédit relais. En pratique, trois solutions fonctionnent : nantissement d’assurance-vie (art. L.132-10 Code des assurances — le plus accessible), hypothèque sur un second bien, ou convention AERAS pour les profils médicaux. Un bien déjà sous compromis facilite aussi la négociation pour un relais court (< 6 mois). Ateis identifie les établissements qui acceptent ces montages parmi 22 banques.

Quel est le taux d’usure spécifique aux prêts relais en 2026 ?

Le taux d’usure des prêts relais est une catégorie distincte dans la publication de la Banque de France — il est plus élevé que celui des prêts amortissables. En T4 2026 : 6,49 % TAEG (vs 5,40 % pour les prêts amortissables ≥ 20 ans). C’est le plafond légal que le TAEG du relais ne peut pas dépasser — tous frais, assurance et garantie inclus. Source : Banque de France, publication T4 2026.

La loi Lemoine s’applique-t-elle sur un crédit relais ?

Oui. Un crédit relais souscrit par un particulier pour sa résidence principale ou un investissement locatif est un crédit immobilier au sens du code de la consommation (art. L.313-1). Vous pouvez choisir votre assurance dès l’offre et, depuis la loi Lemoine, en changer à tout moment. Exception : le relais d’une SCI dont l’objet social prévoit la location, à l’IR comme à l’IS, que la Cour de cassation sort du code de la consommation.

Que couvre l’assurance d’un prêt relais ?

Le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie remboursent tout le relais. En arrêt de travail, la plupart des contrats ne prennent en charge que les intérêts, puisque l’échéance d’un relais ne contient pas de capital. Dans notre panel, les contrats acceptent un relais de 36 mois au plus.

Quelle est la quotité maximum d’un crédit relais ?

La quotité est le pourcentage de la valeur du bien à vendre que la banque avance. Généralement 50 à 70 % de la valeur estimée (moins le CRD si crédit en cours). Avec un compromis de vente signé, certaines banques montent à 80 % : l’acheteur déjà engagé réduit drastiquement le risque de non-vente. La liquidité du bien compte aussi : appartement centre-ville > maison rurale pour la quotité accordée.

Le crédit relais compte-t-il dans le taux d’endettement ?

Pas dans la règle des 35 % du HCSF : les relais n’y sont pas soumis, et leurs intérêts sont exclus du calcul tant que le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien vendu, diminuée du capital restant dû (FAQ officielle du HCSF, question 8). Le prêt amortissable d’un relais adossé et vos autres crédits, eux, comptent. Le détail : règles HCSF 2026.

Franchise partielle ou totale — laquelle choisir ?

Franchise partielle : vous payez les intérêts chaque mois (pas le capital). Sur 170 000 € à 4 % : 567 €/mois. Franchise totale : vous ne payez rien jusqu’à la vente, mais les intérêts capitalisent et s’ajoutent au capital dû. Sur 18 mois : environ 10 200 € d’intérêts payés en franchise partielle, environ 10 500 € en franchise totale, soit ≈ 300 € de plus, et tout est dû à la vente. Règle : préférer la franchise partielle si votre trésorerie le permet.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas vendu à l’échéance du relais ?

Le crédit relais est accordé en général pour 12 mois, prolongeable. La plupart des banques s’arrêtent à 24 mois, certaines vont jusqu’à 36 mois : aucune loi ne fixe de durée maximale. Si le bien n’est pas vendu dans ce délai : la banque peut proposer une transformation en crédit amortissable classique, exiger un remboursement partiel ou — en dernier recours — demander le remboursement intégral. La stratégie : prévoir un prix de vente réaliste dès J1 et un plan B écrit avec l’agent immobilier (baisser au mois 2, puis mois 4). Ateis modélise ce scénario avec vous avant de signer. Prendre rendez-vous →

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Sources : BDF — Taux d’usure T4 2026 (relais : 6,49 %) · Art. L.132-10 Code des assurances · Convention AERAS · ORIAS 24003722

À PROPOS DE L’AUTEUR

Boris Billon — Fondateur Ateis Patrimoine

Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. Spécialiste crédit relais, nantissement AV, alternatives assurance. Mise à jour : octobre 2026.

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