SCI à l’IS, LMNP, location nue ou Jeanbrun : le même bien, quatre résultats
Sur le même appartement de 200 000 €, payé comptant et revendu au bout de dix ans, le régime change tout : 30 096 € en location nue, 48 836 € en LMNP, 61 200 € en SCI à l’IS si l’argent reste dans la société mais 40 476 € si tout est distribué, et 17 732 € en Jeanbrun acheté dans un programme. Le bon choix dépend surtout d’une question : avez-vous besoin des loyers ?
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- La location nue en direct est la plus taxée : 58,2 % sur les loyers nets pour un foyer à 41 %.
- Le LMNP au réel double presque le revenu net annuel grâce à l’amortissement, mais rend une partie à la revente.
- La SCI à l’IS gagne si l’argent reste dans la société ; si vous distribuez tout, elle fait moins bien que le LMNP.
- Le Jeanbrun acheté dans un programme perd : la commission payée à l’achat ne revient pas à la revente.
- À crédit, avec travaux ou avec une plus-value, les écarts changent : le calcul se refait sur chaque projet.
Les hypothèses : le même bien pour tous
| Hypothèse | Valeur |
|---|---|
| Bien | Appartement ancien de 200 000 € frais inclus, dont 80 % de bâti, payé comptant |
| Loyer | 750 € par mois nu, 15 % de plus meublé ; 1 800 € de charges par an |
| Foyer | Impôt à 41 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue et 18,6 % en meublé |
| LMNP | Bâti amorti sur 27,5 ans, mobilier de 6 000 € renouvelé tous les 7 ans, amortissements réintégrés à la revente |
| SCI à l’IS | Location nue, bâti amorti à 2 % par an, IS à 15 %, distributions taxées à 31,4 % |
| Jeanbrun | Même bien acheté 240 000 € dans un programme, loyer plafonné à 688 €, amortissement de 3,5 % de 80 % du prix |
| Revente | Au bout de 10 ans, au prix du marché de 200 000 € |
Les résultats
| Régime | Net par an | Sur 10 ans, revente comprise |
|---|---|---|
| Location nue en direct | 3 010 € | 30 096 € |
| LMNP au réel | 6 576 € | 48 836 €, après 16 920 € d’impôt sur la plus-value |
| SCI à l’IS, argent conservé | 6 600 € dans la société | 61 200 €, après 4 800 € d’IS sur la plus-value |
| SCI à l’IS, tout distribué | 4 528 € | 40 476 € |
| Jeanbrun, programme à 240 000 € | 6 564 € | 17 732 €, après 40 000 € perdus à la revente |
Le LMNP et la SCI à l’IS font à peu près jeu égal chaque année. La différence se joue à la sortie : le LMNP rend une partie de ses amortissements à la revente, la SCI à l’IS taxe l’argent qui sort de la société. Le Jeanbrun encaisse des loyers comparables, mais il a été payé 40 000 € trop cher.
Exemple illustratif, calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026.
Comment choisir
| Votre situation | Le régime qui convient le plus souvent | Pour aller plus loin |
|---|---|---|
| Vous avez besoin des loyers pour compléter vos revenus | LMNP au réel | LMNP en 2026 |
| Vous réinvestissez les loyers, vous préparez une transmission | SCI à l’IS | SCI à l’IS |
| Vous avez de gros travaux à déduire tout de suite | Location nue avec déficit foncier | Ancien avec travaux |
| On vous propose un programme Jeanbrun | Comparez avec le même budget investi en direct | Le calcul ville par ville |
| Vous achetez à crédit | Les intérêts changent les écarts : calcul à refaire sur votre dossier | Effet de levier · Crédit en SCI à l’IS |
Ce que le calcul ne dit pas
La comptabilité
Une SCI à l’IS coûte en général 800 à 1 500 € par an de comptabilité, soit 8 000 à 15 000 € sur dix ans : l’écart avec le LMNP se resserre d’autant. Le LMNP au réel demande aussi une comptabilité, plus légère.
Le budget 2027
Si le plafond prévu pour le LMNP est voté tel quel, l’amortissement du bâti tomberait ici de 5 818 € à 4 000 € par an : le LMNP perdrait environ 5 500 € sur dix ans. Où en est le texte
Le reste
Pas de hausse des prix ni des loyers, pas de vacance, pas de crédit. Une SCI à l’IS peut aussi louer meublé, ce qui l’avantagerait. Chaque projet se recalcule.
Questions fréquentes
SCI à l’IS ou LMNP : lequel rapporte le plus ?
Dans notre exemple, la SCI à l’IS rapporte plus si l’argent reste dans la société, 61 200 € contre 48 836 € sur dix ans ; si vous distribuez tout, le LMNP fait mieux, 48 836 € contre 40 476 €.
LMNP ou location nue ?
Pour un foyer imposé à 41 %, le LMNP au réel rapporte nettement plus que la location nue en direct, grâce à l’amortissement : 48 836 € contre 30 096 € sur dix ans dans notre exemple, revente comprise.
Le Jeanbrun est-il plus intéressant que le LMNP ?
Pas quand il est acheté dans un programme : le surcoût payé à l’achat ne revient pas à la revente. Dans notre exemple, 17 732 € sur dix ans contre 48 836 € en LMNP.
Pourquoi la SCI à l’IS perd-elle quand on distribue tout ?
Parce que les sommes distribuées sont taxées à 31,4 % en 2026, après l’IS payé par la société. La SCI à l’IS est faite pour capitaliser, pas pour verser des revenus.
Ces chiffres valent-ils à crédit ?
Non. À crédit, les intérêts réduisent le résultat imposable dans tous les régimes, et les écarts changent. Nous refaisons le calcul sur chaque dossier.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Prélèvements sociaux et flat tax 2026 : Que Choisir. Réintégration des amortissements LMNP : impots.gouv.
- Règles du Jeanbrun : ADIL du Doubs. Option pour l’IS : BOFiP.
Les règles citées sont celles en vigueur au 28 octobre 2026. L’exemple est illustratif. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Quel régime pour votre projet ?
On refait ce calcul avec votre bien, votre tranche, votre crédit et votre horizon, avant que vous choisissiez. Trente minutes offertes, au cabinet à Paris 5e ou en visio.
