Loi Jeanbrun : rentable ou pas ? Le calcul ville par ville
Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, permet depuis le 21 février 2026 d’amortir un logement loué nu, en échange d’un loyer plafonné et de neuf ans d’engagement. Sur le papier, c’est séduisant. Nous avons fait le calcul que les vendeurs ne font pas : le même deux-pièces dans huit grandes villes, en Jeanbrun acheté à son prix réel, contre un LMNP acheté en direct. Le Jeanbrun perd partout, de 15 000 € à 121 000 € sur neuf ans. Même acheté sans commission, il ne fait jeu égal qu’au comptant, hors Paris et Nice.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Le Jeanbrun déduit chaque année de vos loyers 3 à 5,5 % de 80 % du prix du logement, dans la limite de 8 000 € par an en loyer intermédiaire.
- En échange, vous louez nu pendant neuf ans, avec un loyer et des ressources du locataire plafonnés.
- À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value, exactement comme en LMNP.
- Le dispositif se vend surtout en programmes clés en main, par les mêmes acteurs que le Pinel, avec un prix 15 à 30 % au-dessus de l’ancien.
- Acheté à ce prix et revendu au prix du marché, il perd contre un LMNP acheté en direct dans les huit villes que nous avons calculées.
Les règles du Jeanbrun en 2026
Le dispositif est créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et inscrit aux points i et j de l’article 31 du Code général des impôts. Il ouvre l’amortissement à la location nue, jusque-là réservé au meublé.
| Neuf ou VEFA | Ancien avec travaux | |
|---|---|---|
| Base amortissable | 80 % du prix | 80 % du prix et des travaux |
| Loyer intermédiaire | 3,5 % par an | 3 % par an |
| Loyer social | 4,5 % par an | 3,5 % par an |
| Loyer très social | 5,5 % par an | 4 % par an |
| Plafond par foyer | 8 000 € par an ; 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers relève du social ou du très social | |
| Condition | Règle |
|---|---|
| Date d’achat | Entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 |
| Logement | Dans un immeuble collectif ; neuf conforme à la RE2020, ou ancien avec des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition et un diagnostic énergétique A ou B après travaux |
| Location | Nue, résidence principale du locataire, neuf ans minimum |
| Loyer et locataire | Plafonds de loyer selon la zone, plafonds de ressources du locataire |
| Fiscalité | Revenus fonciers au régime réel ; le micro-foncier est exclu |
| Détention | En direct ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, comme une SCI à l’IR ; jamais en démembrement |
| Non-cumul | Pour un même logement, avec le Malraux, le Denormandie et l’investissement outre-mer ; dispositif fermé aux monuments historiques et aux biens labellisés par la Fondation du patrimoine |
Les plafonds de loyer dépendent de la zone
Le loyer maximum se calcule au mètre carré de surface utile, multiplié par un coefficient de 0,7 + 19 / surface, plafonné à 1,2. Pour un deux-pièces de 40 m², le coefficient est de 1,175.
| Zone | Plafond intermédiaire | T2 de 40 m² | Ressources max., personne seule |
|---|---|---|---|
| A bis (Paris et proche banlieue) | 19,71 €/m² | 926 € par mois | 44 344 € |
| A (Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Rennes…) | 14,64 €/m² | 688 € par mois | 44 344 € |
| B1 | 11,80 €/m² | 555 € par mois | 36 144 € |
| B2 et C | 10,26 €/m² | 482 € par mois | 32 530 € |
Les niveaux social et très social imposent des plafonds plus bas, en échange d’un taux d’amortissement plus élevé. Sources : investissement-locatif.com et fiche de l’ADIL du Doubs.
Déficit et revente
Quand l’amortissement et les charges hors intérêts dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an, et le surplus sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (ADIL du Doubs). À la revente, en revanche, la règle est écrite : le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, ce qui augmente la plus-value imposable (article 150 VB, III du CGI).
Le prix réel d’un Jeanbrun : 15 à 30 % au-dessus de l’ancien
Le Jeanbrun se vend d’abord en programmes neufs ou clés en main. Les vendeurs sont les mêmes que ceux du Pinel : plateformes de commercialisation et promoteurs, comme Consultim Partners avec le promoteur Océanis (communiqué de juin 2026), Pichet (SeLoger) ou Nexity (Bourse Inside).
Sur le Pinel, la marge des promoteurs atteignait 18 à 25 %, contre 10 à 12 % dans le neuf libre, et les commissions de commercialisation 6 à 8 % du prix. Le bien coûtait 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent du même quartier, et s’est revendu 17 à 25 % sous son prix d’achat (Revue Conflits, d’après le rapport de la Cour des comptes de septembre 2024). La raison est simple : à la revente, l’acheteur est un particulier qui va y habiter, et il n’a aucune raison de payer un prix construit pour un investisseur (Centrale des SCPI).
Notre calcul retient un surcoût de 20 %, le milieu de la fourchette constatée sur le Pinel. Aucun chiffre propre au Jeanbrun n’est encore publié ; nous montrons aussi le résultat à 8 % (commissions seules) et à 30 %.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Nous comparons un même deux-pièces ancien de 40 m², avec 30 % de travaux, dans huit villes. D’un côté, il est acheté dans un programme Jeanbrun, 20 % plus cher, et loué nu au loyer plafonné. De l’autre, il est acheté en direct au prix du marché et loué meublé en LMNP au réel. Le foyer est imposé à 41 %. Les deux sont revendus au bout de neuf ans, au prix du marché.
| Hypothèse | Valeur | Sources |
|---|---|---|
| Prix au m² | Moyenne des relevés SeLoger-Meilleurs Agents de juillet à octobre 2026 ; à Paris, moyenne Meilleurs Agents, PAP et SeLoger | Meilleurs Agents, SeLoger-Meilleurs Agents, PAP |
| Loyer nu de marché | Loyer moyen SeLoger-Meilleurs Agents d’octobre 2026 ; à Paris, médiane de l’Olap | observatoires locaux des loyers (ANIL), 123 Loger |
| Loyer meublé | 15 % au-dessus du nu | CPIM, investissement-locatif.com |
| Charges et gestion | 20 % du loyer nu ; gestion 5 % en nu, 8,5 % en meublé ; mobilier de 8 000 € renouvelé en 7 ans | CPIM |
| Amortissement | Jeanbrun : 3 % de 80 % du prix et des travaux, plafonné à 8 000 € ; LMNP : bâti sur 27,5 ans, travaux sur 15 ans | Qlower |
| Impôt | 41 % plus 17,2 % en location nue, 18,6 % en LMNP ; amortissements réintégrés à la revente dans les deux cas | Que Choisir, Légifrance |
| Crédit | 100 % du prix, des travaux et des frais, sur 20 ans à 3,55 % | baromètre Meilleurtaux, octobre 2026 |
Le résultat dans 8 villes
| Ville | Prix Jeanbrun (+20 %) | Prix en direct | 1re année, à crédit | 9 ans, à crédit | 9 ans, comptant |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris | 464 952 € | 387 460 € | +4 642 € | +120 960 € | +69 051 € |
| Nice | 250 704 € | 208 920 € | +2 448 € | +70 287 € | +36 303 € |
| Lyon | 224 912 € | 187 427 € | +1 114 € | +53 844 € | +24 003 € |
| Bordeaux | 211 520 € | 176 267 € | +962 € | +49 600 € | +21 186 € |
| Rennes | 193 632 € | 161 360 € | +677 € | +43 834 € | +18 172 € |
| Toulouse | 171 168 € | 142 640 € | +684 € | +38 332 € | +16 774 € |
| Nantes | 163 184 € | 135 987 € | +600 € | +36 059 € | +15 533 € |
| Marseille | 173 392 € | 144 493 € | +772 € | +38 350 € | +18 691 € |
Les montants positifs sont l’avantage du LMNP acheté en direct. La première année, l’écart reste faible hors Paris et Nice. La perte se fait à la revente : le bien se revend au prix du marché, et la commission payée à l’achat ne revient pas.
À Paris et à Nice, le plafond de loyer coûte en plus chaque mois : 23,16 €/m² à Paris pour un T2, contre un loyer médian de 26,60 €/m² relevé par l’Olap. Ailleurs, le plafond de 17,20 €/m² est proche du marché : c’est le prix d’achat qui fait la différence.
Exemple à Lyon. Le même T2 coûte 187 427 € en direct et 224 912 € dans un programme Jeanbrun. Financé à 100 % sur 20 ans, il rapporte presque autant chaque mois dans les deux cas. Mais au bout de neuf ans, revente comprise, le LMNP en direct a rapporté 53 844 € de plus. Le détail pour Lyon.
Et sans commission ? Même acheté au prix du marché, le Jeanbrun perd à crédit dans les huit villes, de 6 200 € à 37 500 € sur neuf ans. Au comptant, il ne garde qu’un léger avantage hors Paris et Nice, de 1 200 € à 4 500 € sur neuf ans, soit quelques centaines d’euros par an contre neuf ans d’engagement.
Calcul Ateis Patrimoine du 27 octobre 2026, à partir des hypothèses sourcées ci-dessus. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés.
Ce qui pourrait changer le verdict
| Facteur | Effet sur le résultat |
|---|---|
| Surcoût limité aux commissions (8 %) | Le LMNP gagne encore partout : de 18 000 € à 70 000 € sur neuf ans à crédit |
| Surcoût de 30 % | L’avantage du LMNP monte de 51 000 € à 174 000 € sur neuf ans à crédit |
| Plafonnement de l’amortissement LMNP prévu par le projet de loi de finances 2027 | Sans effet à crédit dans notre calcul ; au comptant, il réduit l’avantage du LMNP. Le texte n’est pas voté, et la commission des finances en a exclu la location meublée de longue durée |
| Seuil de travaux ramené de 30 % à 20 %, maisons individuelles admises | Prévu par une proposition de loi adoptée en commission à l’Assemblée, pas encore définitive (rapport de la commission). Elle ouvrirait l’ancien plus largement, sans changer le prix réel des programmes |
| Prix d’achat 20 % plus bas | Verdict inchangé |
| Loyer de marché plus bas | Le plafond Jeanbrun mord moins, mais le prix réel reste le premier écart |
| Déficit sur le revenu global | Déjà compté, et peu d’effet : dans notre cas, le loyer couvre déjà l’amortissement |
Le détail du projet de loi de finances 2027 pour le LMNP est sur Meilleurtaux, et le vote de la commission des finances du 8 octobre 2026 sur Bourse des crédits.
Ce qu’un bailleur Jeanbrun doit tenir pendant neuf ans
Un logement décent
Surface d’au moins 9 m², installations conformes, aucun risque pour la santé ou la sécurité du locataire.
Les diagnostics
Diagnostic énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz et risques, remis avant la signature du bail.
Un bail de trois ans
Bail d’habitation de la loi du 6 juillet 1989, renouvelé sur toute la durée d’engagement, loyer et locataire dans les plafonds.
La déclaration au réel
Revenus fonciers déclarés chaque année au régime réel, sur le formulaire 2044, avec l’engagement de location.
La reprise en cas de rupture
Rompre l’engagement avant neuf ans fait réintégrer les amortissements déduits dans vos revenus fonciers, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Le diagnostic énergétique
Location interdite pour les logements classés G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034 ; le Jeanbrun exige déjà A ou B dans l’ancien.
Jeanbrun et Pinel : ce qui change, et ce qui ne change pas
| Pinel (fini fin 2024) | Jeanbrun (depuis février 2026) | |
|---|---|---|
| Avantage | Réduction d’impôt, en pourcentage du prix | Amortissement déduit des loyers |
| Zones | A bis, A et B1 | Toute la France ; la zone fixe les plafonds |
| Logements | Neuf | Neuf, ou ancien avec au moins 30 % de travaux |
| Plafond global des niches fiscales | Soumis | Non soumis |
| Revente | Pas de réintégration | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
| Vendeurs | Promoteurs et commercialisateurs | Les mêmes |
Que faire à la place
Le même budget peut être investi sans payer la marge d’un programme. Ce sont nos trois métiers. Le Jeanbrun face au LMNP, à la SCI à l’IS et à la location nue sur le même bien : notre comparatif chiffré.
Acheter en direct dans l’ancien
Nous cherchons des biens hors annonces pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Structurer l’investissement
En LMNP au réel, l’amortissement n’a pas de plafond de loyer. En SCI à l’IS, le bien s’amortit aussi, et le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. LMNP ou LMP · SCI à l’IS
Financer au mieux
Crédit sur 20 ou 25 ans, en nom propre ou en SCI à l’IS, négocié auprès de 22 banques partenaires. Crédit en SCI à l’IS · Capacité d’emprunt
Cinq questions à poser avant de signer une offre Jeanbrun
| Question | Pourquoi |
|---|---|
| Quel est le prix au m², comparé à l’ancien du même quartier ? | L’écart, c’est ce que vous risquez de perdre à la revente |
| Combien touche le vendeur, et sur quel prix ? | Commission et marge sont incluses dans le prix que vous payez |
| Quel loyer plafonné, contre quel loyer de marché ? | Plus l’écart est grand, plus vous perdez chaque mois |
| Quand pensez-vous revendre ? | Les amortissements seront réintégrés dans la plus-value |
| Que donnerait le même budget investi en direct ? | C’est la seule comparaison qui compte |
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun est-il rentable ?
Acheté à son prix réel dans un programme, non : dans nos calculs sur huit villes, un LMNP acheté en direct fait mieux de 15 000 € à 121 000 € sur neuf ans. Acheté au prix du marché, sans commission, il ne fait jeu égal qu’au comptant, hors Paris et Nice.
Quel est le taux d’amortissement du Jeanbrun ?
Dans le neuf, 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % par an selon le niveau de loyer ; dans l’ancien avec travaux, 3 %, 3,5 % ou 4 %. Il s’applique à 80 % du prix, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer en loyer intermédiaire.
Quel loyer maximum en Jeanbrun ?
En loyer intermédiaire, 19,71 €/m² en zone A bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en zone B1 et 10,26 €/m² en zones B2 et C, multipliés par un coefficient de surface. Pour un T2 de 40 m², cela donne 926 € par mois à Paris et 688 € à Lyon.
Jeanbrun ou LMNP : lequel choisir ?
Dans nos calculs, le LMNP acheté en direct gagne dans les huit villes. Le Jeanbrun impose un loyer et un locataire plafonnés pendant neuf ans, le LMNP non. Les deux réintègrent les amortissements dans la plus-value à la revente.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien ?
Oui, si les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition, si le logement atteint un diagnostic énergétique A ou B et s’il se trouve dans un immeuble collectif.
Que se passe-t-il à la revente d’un Jeanbrun ?
Les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value, selon l’article 150 VB du Code général des impôts. Et un bien acheté dans un programme se revend au prix du marché, sans la commission payée à l’achat.
Une SCI peut-elle bénéficier du Jeanbrun ?
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, oui. Une SCI à l’IS relève d’autres règles, où l’amortissement existe déjà, sans plafond de loyer.
Ateis Patrimoine vend-il du Jeanbrun ?
Non. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Si vous avez reçu une offre, nous la comparons avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS.
Pour aller plus loin
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Code général des impôts, article 150 VB, version en vigueur depuis le 21 février 2026.
- Règles du dispositif : LCL Banque privée, Fédération des promoteurs immobiliers, investissement-locatif.com.
- Plafonds de loyer et de ressources : investissement-locatif.com, ADIL du Doubs.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes.
- Loyers : ANIL, observatoires locaux des loyers, édition 2026 ; 123 Loger, septembre 2026 ; Olap, via ILA.
- Prix : Meilleurs Agents, juillet 2026 ; SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026, et les sources détaillées de chaque page ville.
- Taux de crédit : baromètre Meilleurtaux, octobre 2026.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 27 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. La doctrine fiscale peut encore préciser certaines règles du dispositif. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m², loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, au cabinet ou en visio.