Simulateur SCI : nom propre, SCI à l’IR ou SCI à l’IS le bon régime se juge à la revente
Sur un bien de 300 000 € acheté à crédit, la SCI à l’IS ne paie aucun impôt sur les loyers pendant 15 ans. À la revente, elle en rend 66 237 € entre IS et flat tax, et le nom propre finit devant de 20 096 €. Le simulateur refait ce calcul avec vos chiffres, année par année, jusqu’à la vente.
Simulateur gratuit, sans inscription. Le régime se choisit avant l’achat : il engage le financement, la fiscalité et la transmission.
Comparez les trois régimes sur votre projet
Renseignez le bien, le crédit, votre foyer et l’horizon de revente. Le calcul se met à jour à chaque saisie, de la première année jusqu’à la vente.
Nom propre, SCI à l’IR ou SCI à l’IS
Impôts chaque année, cash-flow et revente : les trois régimes comparés sur le même investissement.
- Nom propre
- SCI à l’IR
- SCI à l’IS
| Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|
C’est le cas de l’associé qui ne sort pas l’argent : il le réinvestit dans la société ou le fait remonter vers une holding. La flat tax n’est due qu’au moment où l’argent sort.
Estimation indicative et non contractuelle. Barème de l’impôt sur le revenu 2026, prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières, IS à 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %, flat tax à 31,4 %. Le choix du régime et l’amortissement se valident avec votre expert-comptable.
Trois régimes, deux logiques fiscales
Le nom propre et la SCI à l’IR suivent les mêmes règles : vos loyers s’ajoutent à vos revenus et paient votre taux marginal, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La SCI à l’IS est une société. Elle paie l’impôt sur les sociétés sur un résultat que l’amortissement du bâti réduit fortement.
La simplicité
Pas de structure, pas de frais. Les loyers s’imposent au barème. La plus-value profite des abattements pour durée de détention : plus d’impôt après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
La même fiscalité, en société
Transparente fiscalement : chaque associé déclare sa part des revenus fonciers. On la choisit pour transmettre par parts ou investir à plusieurs, pas pour payer moins d’impôt.
L’impôt décalé
L’amortissement du bâti et les frais de notaire effacent l’impôt pendant des années. En contrepartie, la plus-value se calcule sur la valeur amortie, et l’argent qui sort paie la flat tax de 31,4 %.
Les règles de chaque régime sont détaillées dans notre guide SCI à l’IR ou à l’IS.
Pendant la détention, la SCI à l’IS ne paie presque rien
La première année, les frais de notaire passent en charge et créent un déficit. Ensuite, l’amortissement du bâti absorbe le résultat. Dans notre exemple, la SCI à l’IS ne paie aucun impôt sur les loyers en 15 ans, quand le nom propre en paie 64 826 €.
| Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Résultat imposable la première année | 2 868 € | 1 668 € | déficit de 28 707 € |
| Impôts de la première année | 1 669 € | 971 € | 0 € |
| Impôts sur les loyers en 15 ans | 64 826 € | 53 175 € | 0 € |
| Effort d’épargne cumulé | 157 800 € | 166 168 € | 112 993 € |
Bien de 300 000 € loué nu, 24 000 € de frais de notaire, 15 600 € de loyers et 2 400 € de charges par an, crédit de 300 000 € à 3,5 % sur 20 ans, couple avec 180 000 € de revenus imposables, hausse annuelle de 1,5 %, 1 200 € de frais par an pour chaque SCI, bâti amorti à 2,5 % par an.
Le déficit foncier joue aussi en nom propre. Les charges hors intérêts qui dépassent les loyers s’imputent sur votre revenu global, jusqu’à 10 700 € par an. Avec de gros travaux, l’écart avec la SCI à l’IS se resserre.
À la revente, l’amortissement se paie
En SCI à l’IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : le prix d’achat moins les amortissements déjà déduits. Dans notre exemple, 95 625 € d’amortissement s’ajoutent à la hausse du prix. La plus-value atteint 170 695 €, contre 6 070 € en nom propre, où les forfaits de frais et de travaux viennent en déduction.
| Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Prix de vente au bout de 15 ans | 375 070 € | 375 070 € | 375 070 € |
| Plus-value brute | 6 070 € | 6 070 € | 170 695 € |
| Impôt sur la plus-value | 1 333 € | 1 333 € | 31 359 € |
| Flat tax à la sortie de la SCI | aucune | aucune | 34 878 € |
| Enrichissement net | 96 295 € | 87 928 € | 76 199 € |
Même exemple. Enrichissement net : prix de vente moins impôts et capital restant dû, plus les cash-flows après impôts, moins l’apport et l’effort d’épargne.
Si l’argent ne sort pas de la SCI, le classement change. Le patrimoine net dans la société atteint 111 077 €, devant les 96 295 € du nom propre. La SCI à l’IS est un outil de capitalisation, pas un outil de revenu.
Avec 40 000 € de travaux, le classement s’inverse
Même bien, même crédit, mais 40 000 € de rénovation la première année, financés par le prêt. En nom propre, le déficit foncier ne s’impute que jusqu’à 10 700 € sur votre revenu, le reste attend les loyers des années suivantes. En SCI à l’IS, les travaux s’amortissent sur 10 ans et prolongent l’effacement de l’impôt.
| Nom propre | SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|---|
| Enrichissement net à 15 ans | 70 696 € | 62 329 € | 73 884 € |
L’écart reste faible : 3 188 €. C’est typiquement le dossier où le calcul fin, avec votre expert-comptable, fait la décision.
Travaux intégrés à la valeur du bien à la revente.
SCI à l’IS ou à l’IR : les questions qu’on nous pose
SCI à l’IS ou à l’IR : laquelle paie le moins d’impôt ?
Pendant la détention, presque toujours la SCI à l’IS, grâce à l’amortissement du bâti. À la revente, c’est l’inverse : la plus-value se calcule sur la valeur amortie, et l’argent qui sort paie la flat tax de 31,4 %.
Le bon régime dépend surtout de ce que vous ferez de l’argent. Dans notre exemple à 15 ans, le nom propre finit devant si l’argent sort, la SCI à l’IS si l’argent reste dans la société.
Une SCI à l’IR paie-t-elle moins d’impôt que le nom propre ?
Non. La SCI à l’IR est transparente : chaque associé déclare sa part des loyers dans ses revenus fonciers, au barème et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Les frais de la SCI se déduisent, mais ils coûtent plus qu’ils ne font économiser.
On la choisit pour transmettre par parts ou investir à plusieurs, pas pour payer moins d’impôt.
Comment est imposée la revente d’un bien en SCI à l’IS ?
La plus-value est égale au prix de vente moins la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déduits. Elle est soumise à l’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Les abattements pour durée de détention des particuliers ne s’appliquent pas.
Si l’argent est ensuite distribué aux associés, il paie la flat tax de 31,4 %.
Le déficit foncier fonctionne-t-il en SCI à l’IR ?
Oui, comme en nom propre. Les charges hors intérêts qui dépassent les loyers s’imputent sur le revenu global des associés jusqu’à 10 700 € par an. Le plafond passe à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G, sur les dépenses payées en 2026 et 2027.
Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le simulateur prend-il en compte la location meublée ?
Non. Il compare trois montages en location nue. La location meublée en nom propre, le statut LMNP, suit d’autres règles : amortissement au régime réel, prélèvements sociaux de 18,6 % depuis 2026 et réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025.
Notre simulateur de plus-value LMNP traite ce cas à part.
Sur combien d’années amortit-on un bien en SCI à l’IS ?
Le terrain ne s’amortit pas. Le bâti s’amortit par composants, gros œuvre, toiture, façade, installations, chacun sur sa propre durée. En moyenne, cela donne souvent 2 à 3 % du prix du bâti par an.
Le simulateur retient 2,5 % par défaut. Votre expert-comptable fixe la décomposition exacte.
Préparer votre investissement en SCI
SCI à l’IR ou à l’IS
Les règles de chaque régime, et comment choisir en 2026. →
GuideAcheter en direct ou en SCI
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FinancementCrédit en SCI à l’IS
Comment les banques prêtent à une SCI à l’IS, et à quelles conditions. →
SimulateurPlus-value en SCI à l’IS
Le calcul détaillé de l’imposition à la revente. →
SimulateurPlus-value LMNP
La revente d’un meublé, amortissements réintégrés. →
Le calcul est fait. Reste à financer le projet dans la bonne structure.
La structure se choisit avant l’achat, en même temps que le financement : une banque ne prête pas de la même façon à une SCI à l’IS et à un particulier. On monte le dossier avec nos 22 banques partenaires et on arbitre le régime avec votre expert-comptable.
Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement, au cabinet à Paris 5e ou en visio.
Boris Billon · fondateur d’Ateis Patrimoine
Dix ans en banque privée, banque entreprise et gestion de fortune avant de fonder le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et en opérations de banque, titulaire de la carte T. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003722, sous le contrôle de l’ACPR et de l’AMF, membre de l’ANACOFI-CIF. Notre parcours, nos statuts et notre grille d’honoraires en détail.
Page mise à jour le . Sources : article 156 du CGI (déficit foncier), articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du CGI (plus-values immobilières et surtaxe), article 219 du CGI (taux de l’IS), loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (barème de l’impôt sur le revenu, déficit foncier majoré prorogé), loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (prélèvements sociaux). Les montants sont des estimations indicatives et non contractuelles.