Loi Jeanbrun à Paris : rentable ou pas ? Le calcul
À Paris, le Jeanbrun cumule deux handicaps : un loyer plafonné nettement sous le marché, et un prix d’achat gonflé par la marge des programmes. Sur le même deux-pièces de 40 m², acheté 464 952 € dans un programme ou 387 460 € en direct, le LMNP rapporte 120 960 € de plus en neuf ans à crédit. Même sans aucune commission, il garde 37 548 € d’avance : à Paris, le plafond de loyer suffit à condamner le Jeanbrun.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Paris est en zone A bis : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 19,71 €/m², soit 23,16 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² après coefficient de surface.
- Le loyer médian relevé par l’Olap est de 26,60 €/m² : le plafond Jeanbrun coûte près de 300 € par mois face à un meublé au prix du marché.
- Acheté à son prix réel dans un programme, le Jeanbrun perd 120 960 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct.
- Même acheté sans commission, il perd encore 37 548 € : à Paris, le verdict ne dépend pas du prix d’achat.
- Si vous avez reçu une offre Jeanbrun à Paris, comparez-la au même budget investi en direct avant de signer.
Le Jeanbrun à Paris en chiffres
| Donnée | Paris | Source |
|---|---|---|
| Zone | A bis | investissement-locatif.com |
| Plafond de loyer intermédiaire | 19,71 €/m², soit 23,16 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 926 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer médian, tous logements | 26,60 €/m² | Olap, arrêté 2025-2026, via ILA |
| Loyer médian, location vide | Environ 28 €/m² | Olap, via Home Select |
| Loyer d’annonce d’un deux-pièces | 1 734 € par mois | 123 Loger, septembre 2026 |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 9 657 à 9 727 €/m² | Meilleurs Agents, PAP, SeLoger-Meilleurs Agents |
| Prix moyen du neuf | 9 827 €/m² | Meilleurs Agents, via Cafpi |
| Encadrement des loyers | Oui, depuis le 1er juillet 2019 ; loyers de référence majorés de 18,1 à 52,2 €/m² selon les 80 quartiers | ILA |
Face au loyer médian de 26,60 €/m², le plafond Jeanbrun brut de 19,71 €/m² est environ 26 % plus bas. Pour un deux-pièces de 40 m², le coefficient de surface ramène l’écart à 13 % ; pour un studio, le coefficient est plafonné à 1,2 et l’écart reste supérieur à 10 %.
Le prix réel d’un Jeanbrun à Paris
Le neuf parisien se vend en moyenne 9 827 €/m², à peine plus que l’ancien, parce qu’il se construit surtout dans les arrondissements les moins chers : les 18e, 19e et 20e restent sous 9 000 €/m² en neuf, les 6e, 7e et 8e dépassent 12 000 €/m² (Cafpi, d’après Meilleurs Agents). Comparer une moyenne du neuf à une moyenne de l’ancien ne dit donc rien du surcoût d’un programme.
Ce qui compte, c’est le prix d’un programme face à l’ancien du même quartier. Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent et se sont revendus au prix du marché (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 %, le milieu de cette fourchette, et nous montrons aussi le résultat sans aucun surcoût.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Paris, au prix moyen de 9 686 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu au plafond. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 464 952 € | 387 460 € |
| Loyer mensuel | 926 €, plafonné, location nue | 1 224 €, loyer de marché, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +4 642 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +120 960 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +69 051 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +37 548 € | +7 711 € |
| 8 % (commissions seules) | +69 534 € | +30 867 € |
| 20 % (notre cas central) | +120 960 € | +69 051 € |
| 30 % | +173 647 € | +110 703 € |
Avec un loyer de marché de 28 €/m², la médiane Olap en location vide, l’avantage du LMNP monte encore, à 126 854 € sur neuf ans à crédit dans notre cas central. Dans tous les scénarios, le LMNP en direct gagne : à Paris, ce n’est pas une question de commission, c’est le plafond de loyer qui décide.
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés.
Encadrement des loyers et plafond Jeanbrun : lequel s’applique ?
Les deux. À Paris, un logement Jeanbrun doit respecter le loyer de référence majoré de son quartier et le plafond Jeanbrun ; c’est le plus bas des deux qui s’impose. Les loyers de référence majorés vont de 18,1 à 52,2 €/m² selon les 80 quartiers (ILA) : dans la plupart des quartiers, c’est donc le plafond Jeanbrun, à 23,16 €/m² pour un T2 de 40 m², qui mord le premier.
Un LMNP, lui, n’est soumis qu’à l’encadrement, avec un loyer de référence propre au meublé. L’expérimentation de l’encadrement court jusqu’au 24 novembre 2026, et sa prolongation est en discussion (Actu-Juridique).
Que faire à Paris à la place
À Paris, ce qui fait la rentabilité, c’est le prix d’achat et le loyer. Le Jeanbrun abîme les deux. Nos trois métiers visent l’inverse.
Acheter en direct, hors annonces
Nous cherchons à Paris des biens anciens qui ne passent pas par les portails, pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Louer meublé, au réel
Le LMNP au réel garde le loyer de marché et amortit le bien sans plafond de loyer. En SCI à l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. LMNP ou LMP · SCI à l’IS
Financer au mieux
Crédit sur 20 ou 25 ans, en nom propre ou en SCI à l’IS, négocié auprès de 22 banques partenaires. Crédit en SCI à l’IS · Capacité d’emprunt
Pour choisir un quartier et un type de bien, voyez notre guide investissement locatif à Paris.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Paris ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 120 960 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté à son prix réel, et encore 37 548 € de plus si le Jeanbrun est acheté sans commission.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Paris ?
En loyer intermédiaire, 19,71 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 23,16 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 926 € par mois hors charges. Le loyer de référence majoré du quartier peut être plus bas ; c’est alors lui qui s’applique.
Paris est-elle en zone A bis pour le Jeanbrun ?
Oui. Paris est en zone A bis, celle dont le plafond de loyer est le plus élevé du barème. Il reste environ 26 % sous le loyer médian relevé par l’Olap, à 26,60 €/m².
Jeanbrun ou LMNP à Paris ?
Le LMNP. À Paris, il gagne dans tous nos scénarios, même quand le Jeanbrun est acheté au prix du marché, parce que le plafond de loyer coûte près de 300 € par mois sur un deux-pièces de 40 m².
Le Jeanbrun est-il compatible avec l’encadrement des loyers à Paris ?
Oui, et les deux s’appliquent : le loyer doit respecter le plafond Jeanbrun et le loyer de référence majoré du quartier. Le plus bas des deux s’impose.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Paris ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com.
- Loyers : Olap, via ILA ; Olap, via Home Select ; 123 Loger, septembre 2026.
- Prix : Meilleurs Agents, juillet 2026 ; PAP ; prix du neuf, Cafpi.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes.
- Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Paris ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, au cabinet à Paris 5e ou en visio.