Loi Jeanbrun à Marseille : rentable ou pas ? Le calcul
À Marseille, le plafond de loyer Jeanbrun est juste au-dessus du loyer moyen : il ne coûte presque rien. Le Jeanbrun se loue donc au prix du marché, et pourtant il perd, parce qu’il s’achète plus cher. Sur le même deux-pièces de 40 m², acheté 173 392 € dans un programme ou 144 493 € en direct, le LMNP rapporte 38 350 € de plus en neuf ans à crédit, et 18 691 € au comptant.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Marseille est en zone A : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² et 688 € par mois pour un deux-pièces de 40 m².
- Le loyer moyen d’un appartement est de 16,90 €/m² en octobre 2026 : le plafond Jeanbrun ne coûte presque rien chaque mois.
- Ce qui coûte, c’est le prix d’un programme, vendu par les mêmes acteurs que le Pinel et revendu ensuite au prix du marché.
- Acheté à son prix réel, le Jeanbrun perd 38 350 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct.
- Seule exception : un Jeanbrun acheté sans commission et payé comptant, pour environ 130 € par an.
Le Jeanbrun à Marseille en chiffres
| Donnée | Marseille | Source |
|---|---|---|
| Zone | A | investissement-locatif.com |
| Plafond de loyer intermédiaire | 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 688 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer moyen d’un appartement | 16,90 €/m² en octobre 2026, 16,80 €/m² en septembre | SeLoger-Meilleurs Agents, via Moneyvox, SeLoger |
| Loyer médian des baux en cours | 12,1 €/m² pour un trois-pièces, Aix-Marseille (2024) | ANIL, observatoires locaux des loyers |
| Loyer d’annonce d’un deux-pièces | 855 € par mois | 123 Loger, septembre 2026 |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 3 605 à 3 626 €/m² (juillet à octobre 2026) | SeLoger-Meilleurs Agents |
| Encadrement des loyers | Pas d’encadrement du niveau des loyers ; seulement l’encadrement de leur évolution, reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 | SeLoger |
Le prix réel d’un Jeanbrun à Marseille
Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent et se sont revendus au prix du marché (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 %, le milieu de cette fourchette, et nous montrons aussi le résultat sans aucun surcoût.
À Marseille, c’est ce surcoût qui décide de tout : le plafond de loyer ne coûte presque rien. Payer 28 899 € de plus à l’achat pour un T2 qu’on revendra au prix du marché, c’est une perte que l’amortissement ne compense pas.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Marseille, au prix moyen de 3 612 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu, ici au prix du marché puisque le plafond est légèrement plus haut. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel, 15 % au-dessus du nu. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 173 392 € | 144 493 € |
| Loyer mensuel | 676 €, location nue | 777 €, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +772 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +38 350 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +18 691 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +6 625 € | −1 170 € |
| 8 % (commissions seules) | +19 315 € | +6 774 € |
| 20 % (notre cas central) | +38 350 € | +18 691 € |
| 30 % | +54 212 € | +28 621 € |
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés.
Les loyers marseillais sont-ils encadrés ?
Pas leur niveau. Marseille applique l’encadrement de l’évolution des loyers, comme toutes les communes en zone tendue : la hausse est limitée entre deux locataires, en location vide comme meublée, et ce dispositif a été reconduit du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. En revanche, la ville n’applique pas de loyer de référence majoré ; elle est candidate à l’expérimentation, qui attend un décret (SeLoger).
Si l’encadrement du niveau des loyers arrivait et empêchait de louer le meublé plus cher que le nu, le LMNP garderait 30 447 € d’avance sur neuf ans à crédit dans notre cas central. Le verdict ne dépend pas du loyer, mais du prix d’achat.
Que faire à Marseille à la place
À Marseille, le rendement brut moyen d’un T2 atteint 5,3 %, l’un des plus élevés des grandes villes (SeLoger). Le payer au prix du marché plutôt qu’au prix d’un programme, c’est le garder.
Acheter en direct dans l’ancien
Nous cherchons des biens anciens hors annonces pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Louer meublé, au réel
Le LMNP au réel amortit le bien sans plafond de loyer. En SCI à l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. LMNP ou LMP · SCI à l’IS
Financer au mieux
Crédit sur 20 ou 25 ans, en nom propre ou en SCI à l’IS, négocié auprès de 22 banques partenaires. Crédit en SCI à l’IS · Capacité d’emprunt
Pour choisir un quartier et un type de bien, voyez notre guide investissement locatif à Marseille.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Marseille ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 38 350 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté à son prix réel. Le Jeanbrun ne garde un léger avantage qu’acheté sans commission et payé comptant.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Marseille ?
En loyer intermédiaire, 14,64 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 688 € par mois hors charges. C’est à peine plus que le loyer moyen marseillais, 16,90 €/m² en octobre 2026.
Marseille est-elle en zone A pour le Jeanbrun ?
Oui. Marseille est en zone A, avec un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m².
Jeanbrun ou LMNP à Marseille ?
Le LMNP acheté en direct, sauf si vous achetez au comptant un Jeanbrun sans aucune commission, pour environ 130 € par an d’avantage. Le plafond de loyer ne gêne presque pas à Marseille : c’est le prix d’achat d’un programme qui fait perdre le Jeanbrun.
Les loyers sont-ils encadrés à Marseille ?
Pas leur niveau : il n’y a pas de loyer de référence majoré. Seule s’applique la limitation des hausses entre deux locataires, reconduite jusqu’au 31 juillet 2027. La ville est candidate à l’encadrement du niveau des loyers, qui attend un décret.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Marseille ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com.
- Prix et loyers : SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026 ; SeLoger, septembre 2026 ; 123 Loger ; ANIL.
- Encadrement : SeLoger.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes. Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Marseille ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, en visio ou au cabinet à Paris 5e.
