Loi Jeanbrun à Nice : rentable ou pas ? Le calcul
À Nice, le Jeanbrun cumule deux handicaps : un loyer plafonné 18 % sous le marché, et un prix d’achat gonflé par la marge des programmes. Sur le même deux-pièces de 40 m², acheté 250 704 € dans un programme ou 208 920 € en direct, le LMNP rapporte 70 287 € de plus en neuf ans à crédit. Même sans aucune commission, il garde 28 118 € d’avance : à Nice, le plafond de loyer suffit à condamner le Jeanbrun.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Nice est en zone A : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² et 688 € par mois pour un deux-pièces de 40 m².
- Le loyer moyen d’un appartement est de 20,90 €/m² en octobre 2026 : le plafond Jeanbrun est 18 % en dessous, et coûte près de 270 € par mois face à un meublé.
- Nice n’est pas soumise à l’encadrement des loyers : le meublé se loue au prix du marché.
- Acheté à son prix réel, le Jeanbrun perd 70 287 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct, et encore 28 118 € s’il est acheté sans commission.
- Si vous avez reçu une offre Jeanbrun à Nice, comparez-la au même budget investi en direct avant de signer.
Le Jeanbrun à Nice en chiffres
| Donnée | Nice | Source |
|---|---|---|
| Zone | A | investissement-locatif.com |
| Plafond de loyer intermédiaire | 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 688 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer moyen d’un appartement | 20,90 €/m² en octobre 2026, 20,70 €/m² en septembre | SeLoger-Meilleurs Agents, via Moneyvox, SeLoger |
| Loyer médian des baux en cours | 13,5 €/m² pour un trois-pièces, Alpes-Maritimes (2024) | ANIL, observatoires locaux des loyers |
| Loyer d’annonce d’un deux-pièces | 1 177 € par mois | 123 Loger, septembre 2026 |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 5 205 à 5 245 €/m² (juillet à octobre 2026) | SeLoger-Meilleurs Agents |
| Encadrement des loyers | Non : Nice ne fait pas partie des territoires concernés | Actu-Juridique |
Le prix réel d’un Jeanbrun à Nice
Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent et se sont revendus au prix du marché (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 %, le milieu de cette fourchette.
À Nice, ce choix change peu le verdict : même acheté au prix du marché, sans aucune commission, le Jeanbrun perd face au LMNP, parce que son plafond de loyer coûte trop cher chaque mois.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Nice, au prix moyen de 5 223 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu au plafond. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel, 15 % au-dessus du nu. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 250 704 € | 208 920 € |
| Loyer mensuel | 688 €, plafonné, location nue | 961 €, loyer de marché, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +2 448 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +70 287 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +36 303 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +28 118 € | +6 034 € |
| 8 % (commissions seules) | +44 986 € | +18 142 € |
| 20 % (notre cas central) | +70 287 € | +36 303 € |
| 30 % | +91 393 € | +51 458 € |
Avec un loyer meublé seulement 10 % au-dessus du nu, l’avantage du LMNP reste de 66 730 € sur neuf ans à crédit. Dans tous les scénarios, le LMNP en direct gagne : à Nice, comme à Paris, c’est le plafond de loyer qui décide.
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés. Location meublée de longue durée, hors location touristique.
Que faire à Nice à la place
À Nice, le loyer de marché est élevé et libre. Le Jeanbrun vous en prive pendant neuf ans ; un achat en direct, loué meublé, le garde.
Acheter en direct dans l’ancien
Nous cherchons des biens anciens hors annonces pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Louer meublé, au réel
Le LMNP au réel garde le loyer de marché et amortit le bien. En SCI à l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. LMNP ou LMP · SCI à l’IS
Financer au mieux
Crédit sur 20 ou 25 ans, en nom propre ou en SCI à l’IS, négocié auprès de 22 banques partenaires. Crédit en SCI à l’IS · Capacité d’emprunt
Pour choisir un quartier et un type de bien, voyez notre guide investissement locatif à Nice.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Nice ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 70 287 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté à son prix réel, et encore 28 118 € de plus si le Jeanbrun est acheté sans commission.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Nice ?
En loyer intermédiaire, 14,64 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 688 € par mois hors charges, contre un loyer moyen de marché de 20,90 €/m².
Nice est-elle en zone A pour le Jeanbrun ?
Oui. Nice est en zone A, avec un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m², nettement sous le loyer de marché niçois.
Jeanbrun ou LMNP à Nice ?
Le LMNP. À Nice, il gagne dans tous nos scénarios, même quand le Jeanbrun est acheté au prix du marché, parce que le plafond de loyer coûte près de 270 € par mois sur un deux-pièces de 40 m².
Les loyers sont-ils encadrés à Nice ?
Non. Nice ne fait pas partie des territoires soumis à l’encadrement des loyers. Seul le plafond Jeanbrun limiterait le loyer d’un logement acheté dans ce dispositif.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Nice ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com.
- Prix et loyers : SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026 ; SeLoger, septembre 2026 ; 123 Loger ; ANIL.
- Encadrement des loyers : Actu-Juridique.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes. Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Nice ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, en visio ou au cabinet à Paris 5e.