SCPI Primovie : avis, marché secondaire et que faire de vos parts
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Primovie, la SCPI santé et éducation de Praemia REIM (ex-Primonial REIM), n’est plus ouverte à la souscription depuis le 23 juin 2026.
- Ce qui a changé. L’assemblée générale a suspendu la variabilité du capital. Les demandes de retrait en attente ont été annulées, le fonds de remboursement a été clôturé, et les parts s’échangent désormais sur un marché secondaire. La première confrontation a lieu le jeudi 24 septembre 2026.
- Où en est le fonds. 4,04 % distribués en 2025, une valeur de réalisation de 123,76 € par part au 30 juin 2026, contre un dernier prix de souscription de 164 €, et 30,1 % d’endettement.
- Pour qui est cette fiche. D’abord pour les 50 162 associés qui se demandent quoi faire, ensuite pour ceux qui envisagent d’acheter des parts décotées.
Cette fiche donne notre lecture de la situation, sans dramatiser ni minimiser. Elle n’est pas un conseil personnalisé : la bonne décision dépend de votre prix d’entrée, de votre fiscalité et d’un éventuel crédit en cours.
Primovie en 2026 : ce qui s’est passé
Un fonds bloqué par les demandes de retrait
Primovie est une SCPI à capital variable. Pour qu’un associé puisse sortir, il faut qu’un nouveau souscripteur prenne sa place. Depuis 2023, les demandes de retrait dépassent largement les souscriptions. Au 31 mars 2026, 1 438 276 parts attendaient un acheteur, soit 5,6 % du capital, contre 111 parts souscrites sur le trimestre.
Le prix de part a été baissé deux fois pour suivre la valeur des immeubles : à 185 € en février 2024, puis à 164 € en janvier 2025. Un fonds de remboursement a été doté fin 2025 : il a permis de racheter 93 031 parts au 30 juin 2026, dans la limite de 300 parts par associé et par an.
La décision du 23 juin 2026
L’assemblée générale a approuvé la suspension temporaire de la variabilité du capital. Concrètement :
- il n’est plus possible de souscrire des parts nouvelles ;
- les demandes de souscription et de retrait inscrites ont été annulées ;
- le fonds de remboursement a été clôturé, utilisé à 75 % ;
- les parts s’échangent sur un marché secondaire, à un prix fixé chaque mois par confrontation des ordres d’achat et de vente.
L’objectif affiché par la société de gestion est de recentrer le patrimoine sur la santé en vendant les bureaux, 16,1 % du patrimoine, dans de bonnes conditions. Autrement dit, sans vente forcée pour honorer des retraits.
Ce que ça change pour vous
Le prix de 164 € n’existe plus. Votre part vaudra ce qu’un acheteur est prêt à payer, chaque dernier jeudi du mois. La première confrontation a lieu le jeudi 24 septembre 2026. Nous mettrons cette fiche à jour avec le premier prix d’exécution.
Primovie en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Primovie |
|---|---|
| Société de gestion | Praemia REIM France (ex-Primonial REIM France) |
| Création | juillet 2012 (visa AMF n° 12-19) |
| Statut du capital | variabilité suspendue depuis le 23 juin 2026, échanges sur marché secondaire |
| Capitalisation | 3,2 Md€, calculée sur la valeur de réalisation |
| Associés | 50 162 |
| Patrimoine | 297 immeubles, 459 baux, 1 713 237 m² |
| Typologies | santé et seniors 78,7 %, bureaux 16,1 %, éducation 4,0 %, hôtellerie 1,2 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 94,6 % |
| Durée ferme résiduelle des baux (WALB) | 9,64 ans |
| Endettement | 30,1 % (maximum autorisé 40 %) |
| Valeur de réalisation | 123,76 € par part |
| Valeur de reconstitution | 146,51 € par part |
| Dernier prix de souscription | 164 € (depuis janvier 2025, avant la suspension) |
| Valeur IFI 2025 indicative | 141,40 € (résidents) |
| Taux de distribution 2025 | 4,04 % (7,48 € par part) |
| Performance globale 2025 | −7,31 %, baisse du prix comprise |
| Acomptes 2026 | 1,70 € au 1er trimestre, 1,70 € au 2e trimestre |
| TRI sur 5 ans / 10 ans | −1,19 % / +2,84 % |
Source : Praemia REIM France, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 ; Portail-SCPI pour l’historique du prix de part.
Notre avis sur Primovie
Primovie n’est pas une SCPI qui s’effondre. Son cœur, l’immobilier de santé, tient : 297 immeubles, des baux fermes de près de dix ans, des exploitants connus. Son problème est ailleurs : un poids de bureaux qui perd de la valeur, un endettement élevé, et surtout un déséquilibre entre ceux qui veulent sortir et ceux qui veulent entrer. La suspension du capital ne règle pas le fond, elle donne du temps pour vendre les bureaux sans brader.
Ce qui tient
- Un socle santé solide. 78,7 % du patrimoine, en recul de seulement 2,2 % de valeur sur le semestre.
- Des baux longs. 9,64 ans de durée ferme restante.
- Des loyers encaissés. 98 % de taux de recouvrement, 42,5 M€ de loyers au 2e trimestre.
- Un dividende maintenu. 1,70 € par part et par trimestre en 2026, avec des prévisions de début d’année confirmées.
Ce qui inquiète
- Les bureaux. 16,1 % du patrimoine, en baisse de 5,2 % sur le semestre.
- Les valeurs. −2,70 % au 1er semestre 2026, −5,6 % sur un an.
- La dette. 30,1 % d’endettement, ce qui amplifie chaque baisse de valeur.
- La concentration locative. Colisée et Clariane pèsent à eux deux 26,4 % des loyers.
- Un dividende en partie financier. Sur 1,70 € au 2e trimestre, 0,42 € viennent de produits financiers, pas des loyers.
- La liquidité. Le prix de sortie dépendra désormais d’un marché d’acheteurs encore inconnu.
Notre lecture. Pour un associé, la pire décision est souvent de vendre au premier prix venu, par lassitude. Pour un acheteur, Primovie peut devenir une opportunité, mais seulement au bon prix, après frais, et en connaissant le rendement réellement issu des loyers.
Le marché secondaire de Primovie : comment ça marche
Depuis la suspension du capital, Primovie fonctionne comme une SCPI à capital fixe. Les parts ne se remboursent plus : elles se revendent à un autre investisseur, par l’intermédiaire de la société de gestion.
- Quand : un prix d’exécution est fixé chaque dernier jeudi du mois à 16 heures. Le premier le 24 septembre 2026.
- Comment : vous envoyez un mandat de vente, avec un prix minimum, par courrier à la société de gestion ou à un intermédiaire. Il doit arriver au plus tard l’avant-veille de la confrontation à 16 heures.
- Quel prix : celui qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts. Si votre prix minimum est au-dessus, votre ordre reste en attente.
- Combien de temps : un ordre de vente vaut un an, prorogeable. Un ordre d’achat vaut six mois au maximum.
- Qui paie les frais : selon le bulletin, l’acheteur. Il supporte une commission de 4,8 % TTC et les droits d’enregistrement de 5 %.
Conséquence : un acheteur qui paie 100 € la part débourse en réalité autour de 110 €. Son offre en tient compte, ce qui pèse sur le prix d’exécution. La vente de gré à gré entre deux personnes reste aussi possible, pour 60 € TTC de frais de dossier.
Pour comprendre les mécanismes de sortie en général, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Vous avez des parts Primovie : que faire ?
Il n’y a pas de bonne réponse unique. Voici les quatre questions à se poser avant de passer un ordre.
1. Avez-vous besoin de cet argent ?
Si la réponse est non, rien ne vous oblige à vendre. Les parts continuent de verser un dividende, 6,80 € par an au rythme de 2026. Vendre dans les premiers mois d’un marché secondaire, c’est souvent vendre au prix le plus bas, celui des associés les plus pressés.
2. Quel prix accepteriez-vous vraiment ?
Repère utile : la valeur de réalisation, 123,76 €, estime ce que vaudrait le patrimoine vendu aujourd’hui, dette déduite. Un prix nettement inférieur signifie que vous vendez sous la valeur des immeubles. Un ordre de vente avec un prix minimum réfléchi vaut mieux qu’un ordre sans limite.
3. Avez-vous acheté à crédit ?
C’est le cas de beaucoup d’associés. Le crédit continue de courir, quel que soit le prix de part. Deux calculs sont à faire avant de vendre :
- le capital restant dû face au prix de vente probable, pour savoir si la vente rembourse le prêt ou s’il faudra compléter ;
- le coût d’une conservation : mensualités moins dividendes, après impôt. Environ 65 % du patrimoine étant en France, une bonne partie de vos intérêts reste déductible de vos revenus fonciers.
Si les deux calculs montrent qu’il vaut mieux conserver, une renégociation ou un rachat du crédit peut alléger l’effort en attendant. Voir notre page SCPI à crédit.
4. Quelle est votre situation fiscale ?
Une vente sous votre prix d’achat crée une moins-value immobilière qui, en principe, ne s’impute pas sur vos autres revenus. Côté IFI, la valeur indicative 2025 était de 141,40 € par part pour un résident. Si vous détenez des parts en nue-propriété financées à crédit, la société de gestion rappelle que ces crédits ne peuvent plus être inscrits au passif de l’IFI. Voir SCPI et IFI.
Avant tout ordre de vente, faites le calcul complet : prix probable, capital restant dû, dividendes à venir, fiscalité. C’est exactement ce que nous faisons lors d’un premier échange.
Acheter des parts Primovie décotées : le vrai rendement
Un marché secondaire sous pression peut offrir des parts nettement sous leur valeur. Encore faut-il calculer le rendement sur le coût réel, et sur les seuls loyers.
Deux chiffres à séparer
Au 2e trimestre 2026, l’acompte de 1,70 € se composait de 1,28 € de revenus locatifs et de 0,42 € de revenus financiers, tirés de la trésorerie du fonds (38 M€). Les revenus financiers ne sont pas durables. Sur une année, le rythme total est de 6,80 € par part, dont 5,12 € issus des loyers.
Rendement selon le prix d’achat
Hypothèses : commission acheteur de 4,8 % TTC et droits d’enregistrement de 5 %, soit un coût total d’environ 1,098 fois le prix d’exécution. Dividende au rythme du 1er semestre 2026, non garanti. C’est notre calcul, pas un chiffre publié.
| Prix d’exécution | Coût réel par part | Rendement total (6,80 €) | Rendement sur loyers seuls (5,12 €) |
|---|---|---|---|
| 90 € | 98,82 € | 6,9 % | 5,2 % |
| 100 € | 109,80 € | 6,2 % | 4,7 % |
| 110 € | 120,78 € | 5,6 % | 4,2 % |
| 123,76 € (valeur de réalisation) | 135,89 € | 5,0 % | 3,8 % |
Ce qu’il faut en retenir. Pour obtenir un rendement locatif proche de 5 %, il faut acheter sous 93 € environ. À ce prix, vous achetez aussi un fonds endetté à 30 %, dont les bureaux restent à vendre.
Et à crédit ?
Financer des parts achetées sur un marché secondaire est possible, mais plus difficile : toutes les banques ne le font pas, et un fonds dont le capital est suspendu les rend plus prudentes. Si vous envisagez de le faire, les frais d’achat (près de 10 %) se financent comme le reste, et la question de la sortie se pose avec encore plus d’acuité. Nous présentons ce type de dossier à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Pour tester un montage, passez par notre simulateur de SCPI à crédit.
Le patrimoine de Primovie
Au 30 juin 2026, Primovie détient 297 immeubles, principalement des établissements pour personnes âgées, des cliniques et des résidences seniors. Le patrimoine est majoritairement français : 36,9 % en régions, 23,5 % en Île-de-France hors Paris, 4,7 % à Paris. Le reste est en Allemagne (18,9 %), en Italie (13,2 %), en Espagne (2,0 %), en Belgique (0,5 %) et aux Pays-Bas (0,3 %).
Les dix premiers locataires représentent près de 60 % des loyers. Colisée (14,2 %) et Clariane (12,2 %) arrivent en tête, devant Vivalto, Elsan et Charleston. Avec Clariane, la société de gestion a conclu en juillet 2026 des négociations portant sur 19 immeubles. Les détails n’étaient pas publiés au 30 juin.
Le bureau pèse 16,1 %. C’est lui qui tire les valeurs vers le bas, et c’est lui que la suspension du capital doit permettre de vendre sans urgence. Pour comprendre le marché de l’immobilier de santé, voyez notre guide des SCPI santé.
Questions fréquentes sur Primovie
Peut-on encore souscrire des parts de Primovie ?
Non. Depuis l’assemblée générale du 23 juin 2026, la variabilité du capital est suspendue. On ne peut plus souscrire de parts nouvelles, seulement acheter des parts existantes sur le marché secondaire.
Comment vendre ses parts de Primovie ?
En passant un ordre de vente sur le marché secondaire, par mandat adressé à Praemia REIM France ou à un intermédiaire. Le prix est fixé chaque dernier jeudi du mois par confrontation des ordres. La première confrontation a lieu le 24 septembre 2026.
Que sont devenues les demandes de retrait en attente ?
Elles ont été annulées par la suspension du capital. Les associés qui souhaitent sortir doivent désormais passer un ordre de vente sur le marché secondaire.
Quelle est la valeur d’une part de Primovie ?
Au 30 juin 2026, la valeur de réalisation était de 123,76 € et la valeur de reconstitution de 146,51 €. Le dernier prix de souscription était de 164 €. Le prix réel de revente sera celui du marché secondaire.
Primovie verse-t-elle encore des dividendes ?
Oui. Elle a versé 1,70 € par part au 1er trimestre 2026 et 1,70 € au 2e, dont 1,28 € de revenus locatifs et 0,42 € de revenus financiers. Le taux de distribution 2025 était de 4,04 %. Les dividendes ne sont pas garantis.
Qui paie les frais sur le marché secondaire ?
Selon le bulletin de la société de gestion, c’est l’acheteur qui supporte la commission de 4,8 % TTC, ainsi que 5 % de droits d’enregistrement.
Faut-il vendre ses parts Primovie ?
Cela dépend de votre besoin de liquidité, de votre prix d’entrée, d’un éventuel crédit en cours et de votre fiscalité. Vendre dans les premiers mois d’un marché secondaire expose souvent au prix le plus bas. Le calcul se fait au cas par cas.
Pourquoi Primovie a-t-elle suspendu son capital ?
Pour sortir d’un déséquilibre durable entre retraits et souscriptions, et pour pouvoir vendre ses bureaux, 16,1 % du patrimoine, sans vente forcée, afin de recentrer le fonds sur l’immobilier de santé.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Primopierre
Même société de gestion, Praemia REIM France.
Pierval Santé
Même secteur de la santé.
Épargne Pierre Sophia
Même secteur de la santé.
Comment Ateis Patrimoine intervient sur Primovie
Primovie n’est plus ouverte à la souscription : il n’y a pas de parts nouvelles à placer. Si vous détenez déjà des parts, nous vous aidons à décider entre conserver, vendre ou réorganiser votre financement. Sur le financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2 : lorsque nous plaçons des parts de SCPI, nous percevons une rétrocommission de la société de gestion concernée.
Sources
- Praemia REIM France, bulletin trimestriel du 2e trimestre 2026 : suspension du capital, fonctionnement du marché secondaire, valeurs, distribution, patrimoine, endettement, locataires.
- Praemia REIM France, bulletin trimestriel du 1er trimestre 2026, repris par France SCPI : parts en attente de retrait au 31 mars 2026.
- Portail-SCPI (avril 2026) : historique du prix de part (185 € en février 2024, 164 € en janvier 2025).
- La Centrale des SCPI (août 2026) : synthèse de la situation au 30 juin 2026.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la première confrontation du marché secondaire, le 24 septembre 2026.
Vous détenez des parts Primovie, peut-être à crédit ?
Avant de passer un ordre de vente, faisons le calcul ensemble : prix probable, capital restant dû, dividendes, fiscalité, et options sur le financement. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
