SCPI Rivoli Avenir Patrimoine : avis, nouveau prix et que faire de vos parts
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 1er semestre) et nouveau prix du 28 août 2026. Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Rivoli Avenir Patrimoine est l’une des plus grosses SCPI de bureaux du marché, gérée par Amundi Immobilier : 2,9 milliards d’euros, 180 immeubles, 80 % en France, surtout à Paris et en Île-de-France.
- Le prix. 203 € depuis le 28 août 2026, contre 228 € avant et 306 € en 2022. La baisse suit un recul de 3,6 % des expertises au 1er semestre.
- Le rendement. 3,46 % distribués en 2025. Amundi vise 8,40 € par part en 2026, mais au 2e trimestre, près des trois quarts de la distribution venaient d’une plus-value de cession.
- La sortie. 818 629 parts attendent un acheteur, 6,4 % du capital. Un fonds de remboursement rachète jusqu’à 100 parts par associé à 176,62 €, jusqu’au 28 octobre 2026.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Elle n’est pas un conseil personnalisé.
Rivoli Avenir Patrimoine en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Rivoli Avenir Patrimoine |
|---|---|
| Société de gestion | Amundi Immobilier (agrément AMF GP-07000033) |
| Création | 2002, à capital variable depuis 2012 (visa AMF n° 20-02) |
| Catégorie | SCPI de bureaux à capital variable, label ISR |
| Capitalisation | 2 927 M€ (sur la base de 228 €) |
| Associés | 36 886 |
| Patrimoine | 180 immeubles, 602 562 m², 80 % en France |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 85,01 %, dont 76,67 % de locaux occupés et payants |
| Taux d’encaissement des loyers | 92,96 % |
| Endettement | 879 M€, environ 28 % de l’actif |
| Prix de souscription | 203 € depuis le 28 août 2026 (228 € auparavant) |
| Valeur de retrait | 186,77 € (209,78 € auparavant) |
| Valeur de reconstitution | 203,56 € par part (2 613 M€) |
| Valeur de réalisation | 176,61 € par part (2 267 M€) |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | 1er jour du 3e mois suivant la souscription |
| Taux de distribution 2025 | 3,46 % (8,65 € brut par part, sur un prix de 250 € au 1er janvier) |
| Distribution du 1er semestre 2026 | 4,20 € par part avant impôt (4,59 € brut) |
| Objectif 2026 | 8,40 € par part, non garanti |
| Performance globale 2025 / TRI 10 ans | −5,34 % / 1,68 % |
| Parts en attente de retrait | 818 629, soit 6,4 % du capital |
Sources : Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026. Valeurs par part et ratio d’endettement : notre calcul à partir des montants publiés.
Notre avis sur Rivoli Avenir Patrimoine
Amundi a fait un choix que d’autres gérants de SCPI de bureaux n’ont pas fait : baisser le prix plutôt que fermer le fonds. Le prix de 203 € colle désormais à la valeur de reconstitution, et le marché primaire reste ouvert. C’est plus sain que de maintenir un prix trop haut. Mais le fond du problème reste là : 15 % de locaux vides, des loyers encaissés à 93 %, une dette de 879 M€, et une file de sortie qui ne se résorbe pas.
Ce qui tient
- Un prix remis au niveau des immeubles. 203 € pour une valeur de reconstitution de 203,56 €.
- Une gestion locative active. 104 nouveaux baux au 1er semestre pour 3,9 M€ de loyers, contre 79 départs pour 3,5 M€.
- Des emplacements parisiens. Une part importante du patrimoine à Paris et dans les quartiers d’affaires.
- Un désendettement en cours. 931 M€ de dette fin 2025, 879 M€ au 30 juin 2026, grâce aux ventes.
- Un fonds de remboursement. Une sortie possible, décotée et plafonnée, mais réelle.
Ce qui pèse
- 15 % de locaux disponibles à la location. La Défense concentre le coût du vide depuis le départ du principal locataire de la tour Égée.
- Un dividende porté par les ventes. Au 2e trimestre, 73,6 % de la distribution brute venait de revenus non récurrents.
- Des loyers qui rentrent mal. 92,96 % d’encaissement au 1er semestre.
- Une file d’attente de 6,4 % du capital. Face à 313 728 € de souscriptions sur tout le semestre.
- Une performance longue décevante. 1,68 % de TRI sur dix ans, et un prix passé de 306 € à 203 € depuis 2022.
Notre lecture. Pour un nouvel investisseur, entrer à 203 € n’est plus payer trop cher. Mais le rendement durable n’est pas démontré tant que la vacance ne baisse pas. Pour un associé, la question n’est pas « faut-il paniquer », mais « le fonds de remboursement à 176,62 € vaut-il mieux que d’attendre ». La réponse dépend de votre situation, et la décision est à prendre avant le 28 octobre.
De 306 € à 203 € : ce qui s’est passé
Le prix de Rivoli Avenir Patrimoine a été abaissé plusieurs fois depuis 2023. Il valait 306 € en 2022, 250 € au 1er janvier 2025, 228 € à partir du 31 mars 2025, et 203 € depuis le 28 août 2026. Soit un recul d’environ un tiers.
Pourquoi cette nouvelle baisse
Le prix d’une SCPI à capital variable doit rester à plus ou moins 10 % de sa valeur de reconstitution. Au 1er semestre 2026, les expertises ont reculé de 3,6 %, surtout sur les bureaux. Avec l’endettement, la valeur de reconstitution par part a reculé davantage, jusqu’à 203,56 €. À 228 €, le prix se retrouvait environ 12 % au-dessus, hors de la fourchette. Amundi l’a replacé au milieu, à 203 €.
Attention aux rendements recalculés
Diviser le dividende de 2025 par le nouveau prix donne un pourcentage flatteur. Ce n’est pas un taux de distribution : la méthode officielle rapporte les dividendes d’une année au prix du 1er janvier de cette même année. Pour 2026, l’objectif de 8,40 € rapporté au prix du 1er janvier, 228 €, donne 3,68 %. Rapporté au nouveau prix de 203 €, il donnerait 4,14 %, mais seulement pour qui entre maintenant et si l’objectif est tenu.
Rendement : d’où vient vraiment le dividende
En 2025, Rivoli Avenir Patrimoine a distribué 8,65 € brut par part : 3,46 % du prix de 250 € au 1er janvier. La distribution avait été maintenue à 2,50 € sur trois trimestres, puis ramenée à 0,90 € au 4e trimestre pour l’aligner sur le résultat. Depuis, Amundi verse 2,10 € par trimestre et vise 8,40 € sur l’année.
Le 2e trimestre 2026 à la loupe
| Distribution par part | T1 2026 | T2 2026 | 1er semestre |
|---|---|---|---|
| Distribution brute | 2,13 € | 2,46 € | 4,59 € |
| Versée avant impôt sur revenus financiers | 2,10 € | 2,10 € | 4,20 € |
| Part de revenus récurrents | 98,59 % | 11,79 % | 52,07 % |
| Part de revenus non récurrents | 0 % | 73,58 % | 39,43 % |
| Impôts payés par la SCPI pour l’associé | 1,41 % | 14,63 % | 8,50 % |
Source : Amundi Immobilier, bulletin du 1er semestre 2026.
Au 2e trimestre, la vente de l’immeuble de la rue du Louvre, 54,4 M€ signés le 15 avril, a dégagé une plus-value importante. Elle a servi à payer l’essentiel de la distribution du trimestre, et une partie du résultat courant a été mise en réserve (report à nouveau). Sur le semestre, un peu plus de la moitié de la distribution vient des loyers.
La mise en réserve peut aider à tenir l’objectif de 8,40 € au second semestre. Mais un dividende qui dépend des ventes d’immeubles n’est pas un dividende récurrent. Tant que le taux d’occupation reste à 85 %, la capacité des loyers seuls à servir 2,10 € par trimestre n’est pas démontrée.
Environ 80 % des revenus sont français, donc imposés à votre taux marginal et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le détail est dans notre guide de la fiscalité des SCPI.
Le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine
Au 30 juin 2026, la SCPI détient 180 immeubles, pour 602 562 m². Environ 80 % du patrimoine est en France, majoritairement des bureaux à Paris, à La Défense et en première couronne. Le reste est en Allemagne (10,2 %), en Espagne (3,9 %), aux Pays-Bas (2,8 %), en Autriche, en République tchèque, en Belgique et en Pologne.
L’occupation, point faible du fonds
Le taux d’occupation financier est de 85,01 %. Il se décompose en 76,67 % de locaux occupés et payants, 8,26 % de locaux occupés mais sous franchise de loyer ou mis à disposition d’un futur locataire, et 14,99 % de locaux disponibles à la location. Amundi reconnaît que La Défense est le secteur où le vide coûte le plus cher, et signale plusieurs signatures récentes sur les tours.
Au 1er semestre, les principales libérations concernent des bureaux à Munich (6 026 m²), à Clichy et à Paris 16e. Parmi les principales locations, des bureaux à Puteaux, à Saint-Ouen et à Courbevoie. Le solde est légèrement positif en loyers : 3,9 M€ signés, 3,5 M€ libérés.
Les ventes
La vente de la rue du Louvre (54,4 M€) a été signée en avril. Une promesse de vente longue a été signée sur l’actif de Sainte-Geneviève-des-Bois, avec une réitération prévue début 2027. Le produit des ventes sert à la fois au désendettement, au fonds de remboursement et, ponctuellement, à la distribution.
Vous avez des parts Rivoli : attendre ou sortir par le fonds de remboursement ?
La file d’attente
Au 30 juin 2026, 818 629 parts attendaient un acheteur, environ 153 M€ au nouveau prix de retrait. Sur tout le 1er semestre, 1 376 parts ont été souscrites, pour 313 728 €. Un retrait classique à 186,77 € n’a donc aucune perspective d’exécution rapide.
Le fonds de remboursement : les conditions
- Prix : 176,62 € par part, environ 5,4 % sous le prix de retrait de 186,77 €.
- Qui : les associés dont la demande de retrait est en attente depuis au plus tard le 28 février 2026.
- Combien : 100 parts maximum par associé, soit 17 662 €.
- Jusqu’à quand : décision à rendre avant le 28 octobre 2026. Le fonds disposait de 10,9 M€ au 30 juin.
Conditions communiquées par Amundi Immobilier le 28 août 2026, reprises par La Centrale des SCPI.
Comment décider
Si vous avez besoin d’une partie de votre capital, le fonds de remboursement est aujourd’hui la seule sortie chiffrée à l’avance. 176,62 € correspond à peu près à la valeur de réalisation de la part. Si vous n’en avez pas besoin, garder permet de continuer à toucher 2,10 € par trimestre, en pariant sur une remontée de l’occupation. Vendre au fonds transforme une moins-value latente en perte définitive, sans compensation fiscale sur vos autres revenus. La cession de gré à gré reste possible : 916 parts ont été échangées ainsi au 1er semestre.
Pour les mécanismes de sortie en général, voyez notre guide de la liquidité des SCPI.
Rivoli Avenir Patrimoine à crédit
Ce qui aide
Environ 80 % des revenus étant français, la plus grande partie de vos intérêts d’emprunt se déduit de vos revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Les frais d’entrée sont plus bas que la moyenne, environ 8 %, et les revenus démarrent au 3e mois. Le prix est désormais aligné sur la valeur de reconstitution.
Ce qui pèse
Le rendement est faible pour un achat à crédit : autour de 4 % sur le nouveau prix si l’objectif est tenu. La SCPI est elle-même endettée à environ 28 %. Et la sortie est bloquée : si vous deviez revendre avant l’échéance du prêt, rien ne garantit que vous le pourriez, ni à quel prix.
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 985 parts à 203 €, soit 199 955 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 maintenu | 8,40 € | 690 € | −522 € |
| Distribution ramenée à 7 € | 7,00 € | 575 € | −637 € |
| Distribution ramenée à 6 € | 6,00 € | 492 € | −719 € |
Ce qu’il faut en retenir. Les premières années, les intérêts absorbent la quasi-totalité des revenus fonciers français, donc l’impôt sera faible. Mais l’effort reste de 500 à 700 € par mois, sur un fonds dont vous ne pouvez pas sortir à coup sûr. Pour un achat à crédit, le couple rendement-liquidité de Rivoli Avenir Patrimoine est aujourd’hui défavorable. Pour comparer avec d’autres fonds, passez par notre simulateur de SCPI à crédit et notre guide de la SCPI à crédit.
Si vous détenez déjà des parts à crédit
Les intérêts restent déductibles des revenus fonciers, et la part du déficit qui en résulte se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20). Avant de vendre au fonds de remboursement, comparez le capital restant dû au montant récupéré : la différence sera à votre charge. Une renégociation du prêt est parfois plus utile qu’une vente. Pour l’IFI, la valeur au 1er janvier 2026 était de 184,19 € par part pour un résident. Voir SCPI et IFI.
Questions fréquentes sur Rivoli Avenir Patrimoine
Quel est le prix de la part de Rivoli Avenir Patrimoine ?
203 € depuis le 28 août 2026, contre 228 € auparavant. La valeur de retrait est de 186,77 €. La valeur de reconstitution était de 203,56 € par part au 30 juin 2026.
Pourquoi le prix de Rivoli Avenir Patrimoine a-t-il baissé ?
Les expertises du patrimoine ont reculé de 3,6 % au 1er semestre 2026, surtout sur les bureaux. La valeur de reconstitution par part est tombée à 203,56 €, ce qui plaçait l’ancien prix de 228 € hors de la fourchette réglementaire de plus ou moins 10 %. Amundi l’a replacé au milieu.
Quel est le rendement de Rivoli Avenir Patrimoine ?
Le taux de distribution 2025 est de 3,46 %, soit 8,65 € brut par part. Pour 2026, Amundi vise 8,40 € par part, non garantis. Au 1er semestre 2026, 52 % de la distribution brute provenait de revenus récurrents et 39 % de revenus non récurrents, principalement une plus-value de cession.
Peut-on encore souscrire des parts de Rivoli Avenir Patrimoine ?
Oui. La SCPI reste à capital variable et ouverte à la souscription au prix de 203 €, à partir d’une part. Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 3e mois suivant la souscription.
Comment vendre ses parts de Rivoli Avenir Patrimoine ?
Par une demande de retrait au prix de 186,77 €, exécutée seulement si des souscriptions compensent, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui avec 818 629 parts en attente. Le fonds de remboursement rachète jusqu’à 100 parts par associé à 176,62 €, sous conditions, jusqu’au 28 octobre 2026. La vente de gré à gré reste possible.
Qui peut utiliser le fonds de remboursement ?
Les associés dont la demande de retrait est en attente depuis au plus tard le 28 février 2026, dans la limite de 100 parts par associé, au prix de 176,62 €. La réponse est à donner avant le 28 octobre 2026.
Rivoli Avenir Patrimoine est-elle endettée ?
Oui : 879 M€ de dette au 30 juin 2026, contre 931 M€ fin 2025, soit environ 28 % de son actif selon notre calcul.
Faut-il acheter Rivoli Avenir Patrimoine à crédit ?
Les intérêts sont en grande partie déductibles, car 80 % des revenus sont français, et le prix est désormais aligné sur la valeur des immeubles. Mais avec un rendement autour de 4 %, 15 % de locaux vides et une sortie bloquée, l’effort mensuel est élevé et la revente incertaine. Nous ne considérons pas ce fonds comme adapté à un achat à crédit aujourd’hui.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Edissimmo
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Génépierre
Même société de gestion, Amundi Immobilier.
Efimmo 1
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine intervient sur Rivoli Avenir Patrimoine
Si vous souscrivez des parts par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part. Si vous détenez déjà des parts, nous vous aidons à choisir entre conserver, utiliser le fonds de remboursement ou réorganiser votre financement.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Amundi Immobilier, bulletin d’information du 1er semestre 2026 : chiffres clés, distribution détaillée, occupation, activité locative, marché des parts, fonds de remboursement, nouveau prix.
- Amundi Immobilier, page de la SCPI, consultée le 22 septembre 2026.
- La Centrale des SCPI (2 septembre 2026) : conditions de la 3e activation du fonds de remboursement, historique du prix de part.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 et BOI-RFPI-BASE-30-20 : déduction des intérêts d’emprunt et déficits fonciers.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication des données du 3e trimestre 2026.
Vous détenez des parts Rivoli, peut-être à crédit ?
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