SCPI Novaxia NEO : avis, rendement et analyse à crédit
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin du 2e trimestre). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
En bref. Novaxia NEO est la première SCPI sans commission de souscription : 427,9 M€, 38 immeubles, cinq pays, 94 % de bureaux. Elle verse ses revenus tous les mois.
- Le rendement. 5,50 % distribués en 2025, après six années au-dessus de 6 %. L’objectif 2026 est de 5 %, mais il suppose des plus-values de cession.
- Le point à surveiller. Le prix de 187 € dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution, 171,25 €. La règle des 10 % n’est pas loin.
- À crédit. Aucun frais d’entrée, aucun délai de jouissance et des revenus mensuels : la mécanique est la plus favorable du marché. Le risque s’est déplacé sur le prix de la part.
Cette fiche donne notre lecture du fonds à partir de son bulletin officiel, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Novaxia NEO en chiffres au 30 juin 2026
| Indicateur | Novaxia NEO |
|---|---|
| Société de gestion | Novaxia Investissement (agrément AMF GP-14000022) |
| Création | juin 2019 (visa AMF n° 19-13) |
| Catégorie | SCPI à capital variable, sans commission de souscription, label ISR et article 9 SFDR |
| Capitalisation | 427,9 M€, pour un patrimoine valorisé 525,6 M€ |
| Associés | 8 963 |
| Patrimoine | 38 immeubles, 128 locataires, 226 381 m², 5 pays |
| Typologie | bureaux 94 %, hôtels 4 %, activités 1 %, enseignement 1 % |
| Taux d’occupation financier (TOF) | 91,1 %, dont 90,6 % de surfaces occupées sans franchise |
| Durée ferme résiduelle des baux (WALB) | 3,42 ans |
| Endettement | LTV de 35 % nette de trésorerie, pour une durée moyenne de dette de 1,92 an |
| Prix de souscription | 187 €, identique au prix de retrait |
| Valeur de reconstitution | 171,25 € par part |
| Valeur de réalisation | 145,51 € par part |
| Souscription minimum | 1 part |
| Délai de jouissance | aucun, dispositif temporaire à vérifier à la date de souscription |
| Taux de distribution | 6,15 % en 2020, 6,49 % en 2021, 6,33 % en 2022, 6,51 % en 2023, 6,01 % en 2024, 5,50 % en 2025 |
| Dividende du 2e trimestre 2026 | 1,81 € brut par part, 1,60 € net d’impôts étrangers, aucune plus-value |
| Objectif 2026 | 5 %, plus-values de cession incluses, non garanti |
| TRI 5 ans / performance globale 2025 | 6,99 % / 5,50 % |
| Parts en attente de retrait | 136 830, soit 5,98 % des parts |
Source : Novaxia Investissement, bulletin d’information trimestriel au 30 juin 2026 et page de la SCPI, consultés le 22 septembre 2026. Écart entre le prix et la valeur de reconstitution : notre calcul.
Notre avis sur Novaxia NEO
Novaxia NEO a été la première SCPI à supprimer les frais d’entrée, et sa mécanique reste la plus confortable du marché pour un achat à crédit : rien à financer en frais, pas d’attente avant les premiers revenus, un versement chaque mois. Le problème s’est déplacé ailleurs. Le prix de la part n’a pas bougé depuis des années, alors que la valeur du patrimoine, elle, a baissé. À 187 € pour une valeur de reconstitution de 171,25 €, la marge avant une baisse de prix est mince.
Ce qui joue pour elle
- Zéro frais d’entrée. 100 % du montant investi travaille dès le premier jour.
- Pas de délai de jouissance. Les revenus démarrent le mois suivant la souscription, et sont versés mensuellement.
- Une gestion locative active. Ce trimestre : bail de 5 ans avec hausse de loyer à Valence, extension ferme de 6 ans avec OTIS à Utrecht, deux nouveaux baux à Versailles et Barcelone.
- Une occupation correcte. 91,1 % de TOF, dont 90,6 % de surfaces occupées sans franchise de loyer.
- Un historique tenu. Six années au-dessus de 6 % avant 2025, et 6,99 % de TRI sur cinq ans.
Ce qui appelle de la vigilance
- Un prix au-dessus des immeubles. 187 € contre 171,25 € de valeur de reconstitution, soit 9,2 % de surcote. La réglementation impose de rester dans une fourchette de plus ou moins 10 %.
- Un objectif 2026 qui dépend des ventes. 3,61 € versés au 1er semestre, alors que 5 % représentent 9,35 € sur l’année.
- Une dette courte. 35 % de LTV pour une durée moyenne d’endettement de 1,92 an : le refinancement se fera aux taux d’aujourd’hui.
- Des baux courts. 3,42 ans d’engagement ferme moyen.
- Une sortie qui se tend. 136 830 parts en attente de retrait, 5,98 % du capital, et 6 % de commission de retrait avant cinq ans.
Notre lecture. L’absence de frais d’entrée est un vrai avantage, mais elle ne protège pas d’une baisse du prix de part. Si vous entrez aujourd’hui, faites-le en sachant que le prix peut être ajusté, et retenez 4 à 4,5 % de rendement dans vos calculs, pas 5,50 %.
Rendement : d’où viendront les 5 % de 2026
Novaxia NEO a distribué 6,15 % en 2020, 6,49 % en 2021, 6,33 % en 2022, 6,51 % en 2023, 6,01 % en 2024 et 5,50 % en 2025. Le prix de part n’ayant pas changé, la performance globale 2025 est égale au taux de distribution.
Ce que disent les six premiers mois
La SCPI a versé 1,80 € par part au 1er trimestre et 1,81 € au 2e, soit 3,61 € sur le semestre. Au même rythme, l’année finirait à 7,22 € par part, soit 3,86 % du prix. Or l’objectif annoncé est de 5 %, c’est-à-dire 9,35 €. Il manque donc environ 5,74 € à verser au second semestre.
La société de gestion ne s’en cache pas : son objectif de 5 % intègre des plus-values de cession, qui seront distribuées en fonction des ventes réalisées en 2026. Un actif est à l’étude. Si la vente n’aboutit pas, ou si elle rapporte moins que prévu, le taux 2026 se rapprochera de 4 % plutôt que de 5 %.
Pour un plan de financement, ne retenez pas 5 %. Le rendement issu des seuls loyers tourne aujourd’hui autour de 3,9 %.
Brut, net d’impôt étranger, et fiscalité
Au 2e trimestre, sur 1,81 € brut, 0,21 € ont été prélevés à la source par les pays où sont situés les immeubles : il vous est arrivé 1,60 €. L’Europe hors France représente 47 % du patrimoine : cette part des revenus échappe aux prélèvements sociaux français de 17,2 %. Le reste, la part française, est imposé à votre taux marginal, prélèvements sociaux compris. Voir notre guide de la fiscalité des SCPI et celui des SCPI européennes.
187 € : le vrai sujet de cette SCPI
Le prix d’une SCPI à capital variable doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de sa valeur de reconstitution. Au 30 juin 2026, celle de Novaxia NEO s’établit à 171,25 €, pour un prix de 187 €. La surcote atteint 9,2 %, à un cheveu de la limite.
Fin 2024, la valeur de reconstitution était encore de 186,72 €, puis 182,79 € au 30 juin 2025. La baisse s’est poursuivie. Si elle continue au second semestre 2026, une baisse du prix de part devient mécanique, comme celles qu’Amundi vient d’appliquer sur Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo et Génépierre.
La valeur de réalisation, 145,51 €, donne l’autre bout du sujet : c’est ce que valent les immeubles, dette déduite, hors frais de reconstitution. L’écart avec le prix rappelle qu’une SCPI se juge sur dix ans, pas sur deux.
Le patrimoine de Novaxia NEO
38 immeubles, 128 locataires, 226 381 m². Les bureaux dominent nettement (94 %), devant les hôtels (4 %), les locaux d’activité et l’enseignement (1 % chacun). Le patrimoine est réparti sur cinq pays : France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas et Irlande, l’Europe hors France pesant 47 %.
Parmi les actifs : des bureaux à Utrecht (9 919 m²), Versailles (5 798 m²), Saint-Genis-Laval (8 812 m²), Tours loués à Enedis (6 853 m²), Dublin (6 300 m²), un immeuble d’activité à Valence loué à Revolution Sport, un hôtel à Saragosse, une école Montessori à La Haye.
L’activité du trimestre
Deux renouvellements et deux nouveaux baux. À Valence, un nouveau bail ferme de 5 ans a été signé avec un loyer supérieur à celui de l’acquisition. À Utrecht, OTIS a prolongé de 6 ans fermes, portant son engagement à 8 ans. Deux baux signés à Versailles et Barcelone. Avec une durée ferme moyenne de 3,42 ans, ce travail de renouvellement est le cœur du métier de la société de gestion sur ce fonds.
Les ventes à venir
Un plan de cessions est engagé, avec un actif à l’étude. C’est de lui que dépend une partie de l’objectif de distribution 2026.
Frais : zéro à l’entrée, 18 % sur les loyers
| Frais | Novaxia NEO |
|---|---|
| Commission de souscription | 0 % |
| Commission de retrait | 6 % TTC du montant remboursé, si les parts sont détenues depuis moins de 5 ans |
| Commission de gestion | 15 % HT, soit 18 % TTC des produits encaissés |
| Frais d’acquisition et de cession d’immeubles | 3 % HT, soit 3,6 % TTC |
| Suivi des travaux | 6 % TTC du montant des gros travaux |
| Cession de parts de gré à gré | 150 € HT de frais de dossier, plus 5 % de droits d’enregistrement |
Source : Novaxia Investissement, bulletin du 2e trimestre 2026.
Le modèle est clair : ce que vous ne payez pas à l’entrée, vous le payez sur la durée. 18 % TTC des loyers encaissés, c’est le haut de la fourchette du marché, là où une SCPI classique se situe plutôt entre 10 et 14 % TTC, avec 8 à 12 % de frais d’entrée. Sur une détention longue, l’équation se rapproche. Sur une détention courte, l’absence de frais d’entrée est un vrai gain, à condition de tenir cinq ans pour éviter la commission de retrait de 6 %.
Attention à un point de vocabulaire : zéro frais d’entrée ne veut pas dire zéro risque de moins-value. Le prix de retrait est égal au prix de souscription, mais il suit le prix de la part, qui peut baisser. Voir notre guide des frais de SCPI.
Acheter Novaxia NEO à crédit
La mécanique la plus favorable du marché
Trois éléments comptent quand on emprunte. Ici, les trois sont bons : aucun frais d’entrée à financer, aucun délai de jouissance, et des revenus versés chaque mois, donc calés sur le rythme de vos échéances. Sur une SCPI classique, vous financez 10 % de frais et vous attendez trois à six mois avant le premier euro. Ce n’est pas le cas ici.
Ce qui pèse dans l’autre sens
Le prix dépasse de 9,2 % la valeur de reconstitution : une baisse de prix en cours de prêt est possible, et elle se répercuterait directement sur la valeur de vos parts. La dette du fonds, 35 % de LTV pour une maturité moyenne de 1,92 an, devra être refinancée aux taux actuels. Et seuls 53 % des revenus environ sont français, donc vos intérêts d’emprunt ne se déduisent que de cette quote-part (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130).
Exemple chiffré : 200 000 € sur 20 ans
Hypothèses : 1 069 parts à 187 €, soit 199 903 €. Prêt de 200 000 € sur 20 ans à 4,00 %, hors assurance, soit une mensualité de 1 212 €. Montants bruts, avant impôt. Hypothèses d’illustration, non contractuelles.
| Scénario | Dividende par part et par an | Revenu par mois | Écart avec la mensualité |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 atteint (5 %) | 9,35 € | 833 € | −379 € |
| Scénario intermédiaire (4,3 %) | 8,00 € | 713 € | −499 € |
| Rythme des loyers seuls (3,9 %) | 7,22 € | 643 € | −569 € |
Ce qu’il faut en retenir. Comptez 500 à 600 € par mois de votre poche sur le rythme actuel des loyers, et non 380 €. L’absence de frais d’entrée fait gagner environ 20 000 € par rapport à une SCPI à 10 % de frais, sur un investissement de 200 000 € : c’est réel, et c’est ce qui rend ce fonds intéressant à crédit malgré le sujet du prix de part. Testez votre montage avec notre simulateur de SCPI à crédit, et voyez notre guide de la SCPI à crédit.
Direct, nue-propriété ou société à l’IS
Novaxia NEO est accessible en pleine propriété comme en nue-propriété. En nue-propriété, les intérêts d’un crédit ne sont pas déductibles, faute de revenus. En société soumise à l’IS, les intérêts viennent en charge du résultat, ce qui change l’équation quand une partie des revenus est étrangère : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS. Pour l’IFI, la valeur publiée au 31 décembre 2025 est de 204,81 € par part pour un résident, et 110,39 € pour un non-résident. Voir SCPI et IFI.
Nous présentons les dossiers à 22 établissements. Sur le financement, Ateis Patrimoine est rémunéré en honoraires par le client, sans commission bancaire.
Pour qui Novaxia NEO est cohérente, et pour qui elle ne l’est pas
Cohérente si vous…
- achetez à crédit et voulez que 100 % du capital emprunté travaille dès le premier mois ;
- voulez des revenus mensuels, calés sur vos échéances de prêt ;
- visez au moins dix ans, et au minimum cinq pour éviter la commission de retrait ;
- cherchez une exposition mixte France et Europe de l’Ouest.
Moins cohérente si vous…
- comptez sur un prix de part stable à court terme ;
- visez 5,5 % de rendement récurrent, hors ventes d’immeubles ;
- voulez éviter une exposition très forte aux bureaux, qui pèsent 94 % ;
- pourriez avoir besoin de récupérer votre argent avant cinq ans.
Les risques de Novaxia NEO
- Perte en capital. Le prix de part dépasse la valeur de reconstitution : un ajustement est possible.
- Revenus. Ils dépendent des loyers, et pour 2026 en partie des ventes d’immeubles.
- Liquidité. 136 830 parts attendent un acheteur, et le retrait suppose des souscriptions en face.
- Endettement. 35 % de LTV, avec une dette à refinancer à court terme.
- Concentration. 94 % de bureaux et 128 locataires seulement.
- Crédit. Votre prêt se rembourse quoi qu’il arrive au dividende ou au prix de part.
L’AMF rappelle, dans sa fiche épargnants sur les SCPI, que ni le rendement ni le capital ne sont garantis.
Questions fréquentes sur Novaxia NEO
Quel est le rendement de Novaxia NEO ?
Le taux de distribution 2025 est de 5,50 %, après 6,01 % en 2024 et 6,51 % en 2023. Pour 2026, la société de gestion vise 5 %, plus-values de cession incluses. Sur le seul 1er semestre 2026, les dividendes versés représentent un rythme annuel d’environ 3,9 %.
Quel est le prix de la part de Novaxia NEO ?
187 €, prix de souscription comme prix de retrait, avec un minimum d’une part. Au 30 juin 2026, la valeur de reconstitution est de 171,25 € et la valeur de réalisation de 145,51 €.
Le prix de Novaxia NEO peut-il baisser ?
Oui. Le prix doit rester dans une fourchette de plus ou moins 10 % autour de la valeur de reconstitution. À 187 € pour une valeur de 171,25 €, la surcote atteint 9,2 % : si les expertises baissent encore, un ajustement du prix devient obligatoire.
Quels sont les frais de Novaxia NEO ?
Aucune commission de souscription. En contrepartie, la commission de gestion est de 18 % TTC des produits encaissés. Une commission de retrait de 6 % TTC s’applique si les parts sont revendues avant cinq ans, et s’ajoutent des frais d’acquisition et de cession d’immeubles de 3,6 % TTC et un suivi de travaux de 6 % TTC.
Novaxia NEO a-t-elle un délai de jouissance ?
Le bulletin du 2e trimestre 2026 indique l’absence de délai de jouissance, avec des revenus versés à partir du mois suivant l’enregistrement de la souscription. Il s’agit d’un dispositif temporaire : vérifiez les conditions en vigueur à la date de votre souscription.
Peut-on acheter Novaxia NEO à crédit ?
Oui, et la mécanique s’y prête : aucun frais d’entrée à financer, aucun délai avant les premiers revenus, et des versements mensuels. Les intérêts ne se déduisent toutefois que de la quote-part française des revenus, soit environ 53 %, et le prix de part peut être ajusté en cours de prêt.
Novaxia NEO est-elle endettée ?
Oui : la LTV nette de trésorerie s’établit à 35 % au 30 juin 2026, pour une durée moyenne d’endettement de 1,92 an. Cette dette devra être refinancée à court terme, aux conditions de marché du moment.
Comment revendre ses parts de Novaxia NEO ?
Par une demande de retrait à 187 €, exécutée en contrepartie de souscriptions, ou par une cession de gré à gré. Au 30 juin 2026, 136 830 parts étaient en attente de retrait, soit 5,98 % du capital. Une commission de retrait de 6 % TTC s’applique avant cinq ans de détention.
Trois fiches à lire à côté de celle-ci
Une SCPI ne se juge pas seule. Voici trois fonds dont les bulletins éclairent celui-ci, par le gérant, par la géographie ou par le type d’actif.
Rivoli Avenir Patrimoine
Même exposition aux bureaux.
Edissimmo
Même exposition aux bureaux.
Génépierre
Même exposition aux bureaux.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur Novaxia NEO
Si vous souscrivez Novaxia NEO par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de gestion. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct. La société de gestion est tenue de vous communiquer le montant exact perçu par votre distributeur.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Novaxia Investissement, bulletin d’information trimestriel au 30 juin 2026 : chiffres clés, dividende du trimestre, occupation, endettement, valeurs, frais, activité locative, objectif 2026.
- Novaxia Investissement, page de la SCPI Novaxia NEO, consultée le 22 septembre 2026 : historique des taux de distribution, frais, documentation réglementaire.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier ».
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Lisez la note d’information et le document d’informations clés avant de souscrire. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Novaxia NEO, une autre SCPI, ou le bon montage pour la financer ?
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