SCPI Eurovalys : zéro part créée en un an
Mis à jour le , données au 30 juin 2026 (bulletin n° 44). Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine.
L’essentiel. Depuis quatre trimestres, Eurovalys compte exactement 990 601 parts. Chaque souscription rembourse un sortant, au centime près, et la file d’attente est passée de 6 363 à 11 439 parts en six mois. En face, cette SCPI offre la fiscalité étrangère la plus légère du marché : 2,4 % du dividende.
Cette fiche est écrite à partir du bulletin officiel du fonds, points faibles compris. Notre rémunération est précisée en bas de page.
Souscriptions et retraits, au centime près
| Trimestre | Souscriptions | Retraits | Parts en attente |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2025 | 3 689 | 3 689 | 6 752 |
| 4e trimestre 2025 | 5 498 | 5 498 | 6 363 |
| 1er trimestre 2026 | 5 182 | 5 182 | 8 515 |
| 2e trimestre 2026 | 2 897 | 2 897 | 11 439 |
Source : Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 44 du 2e trimestre 2026.
Les deux colonnes sont identiques à chaque ligne, et le nombre total de parts n’a pas bougé : 990 601 depuis un an. Ce n’est pas une coïncidence, c’est le fonctionnement d’une SCPI à capital variable dont la demande de sortie dépasse la demande d’entrée. Chaque euro souscrit sert à rembourser un associé qui part, pas à acheter un immeuble.
Le stock en attente, lui, progresse : 6 363 parts fin 2025, 11 439 au 30 juin, soit une hausse de 80 % en six mois. Cela représente 1,15 % du capital, un niveau encore modéré, mais la pente compte autant que le niveau.
Au rythme du deuxième trimestre, 2 897 parts remboursées, il faudrait près de quatre trimestres pour absorber la file, à condition que personne ne s’y ajoute. Or elle s’est allongée de 2 924 parts sur ce même trimestre.
Le bulletin évoque lui-même l’hypothèse : la cession peut se faire « sur le marché secondaire par confrontation en cas de blocage du marché des parts ». Cette voie existe, et elle coûte 6 % du montant revenant au cédant, à la charge de l’acquéreur.
Autre conséquence concrète : sans collecte nette, la SCPI ne peut plus acheter. Le bulletin annonce d’ailleurs l’inverse, la signature de deux promesses de vente au deuxième trimestre, détaillées au prochain bulletin. Vendre pour améliorer le taux d’occupation est une stratégie défendable ; elle n’est simplement pas celle d’un fonds en croissance.
0,27 € prélevé sur 11,28 €
C’est le meilleur chiffre de ce bulletin, et il est rarement mis en avant. Sur le dividende brut de 11,28 € du deuxième trimestre, l’impôt allemand payé par la SCPI pour votre compte s’élève à 0,27 €. Soit 2,4 % du dividende.
Pour donner l’échelle : sur les SCPI exposées au Royaume-Uni ou aux Pays-Bas, le prélèvement à la source atteint couramment 20 %. Sur une SCPI française, vos revenus fonciers supportent votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 58 % à 41 % de TMI.
| Trimestre | Dividende brut | Fiscalité allemande | Net versé |
|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 11,30 € | 0,36 € | 10,94 € |
| 2e trimestre 2026 | 11,28 € | 0,27 € | 11,01 € |
Source : Advenis REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’explication tient à la convention fiscale franco-allemande et au régime applicable aux revenus immobiliers allemands. Ces revenus sont imposés en Allemagne, où l’assiette est réduite par des abattements, puis neutralisés en France par crédit d’impôt ou exonération, tout en restant pris en compte pour le taux effectif sur vos autres revenus.
Ce que ça signifie en pratique : pour un dirigeant à 41 % de tranche marginale, Eurovalys distribue 4,98 % bruts dont vous conservez la quasi-totalité avant impôt français, là où une SCPI française à 6 % vous en laisserait 2,5 % nets. Le classement change complètement selon qu’on regarde le taux affiché ou ce qui reste.
La société de gestion anticipe une distribution nette d’environ 45 € par part en 2026, dans la lignée des années précédentes. C’est ce chiffre qu’il faut retenir, pas le taux brut.
35,81 % pour un plafond à 40 %
Le ratio de dettes et autres engagements atteint 35,81 % au 30 juin. Le plafond autorisé par l’assemblée générale est de 40 % de la valeur d’expertise des actifs. La marge restante est donc de quatre points.
Sur une SCPI qui ne collecte plus en net, ce niveau mérite attention pour trois raisons.
D’abord, l’effet de levier joue dans les deux sens. Il a amplifié les rendements quand les taux étaient bas et que les valeurs montaient ; il amplifie aujourd’hui la sensibilité du fonds à toute baisse d’expertise. La valeur de réalisation, à 728,42 € par part, est déjà 24 % sous le prix de souscription.
Ensuite, le refinancement se fait aux conditions actuelles. Les crédits contractés avant 2022 arrivent progressivement à échéance dans un marché où le coût de la dette a nettement augmenté.
Enfin, avec 35,81 % de dette et pas de collecte nette, la SCPI n’a plus beaucoup de leviers pour financer des travaux ou saisir une opportunité. D’où la logique des cessions annoncées.
À noter que le bulletin est transparent sur ce point : il explique l’effet de levier, rappelle qu’il « amplifie les opportunités de gains potentiels mais aussi les risques de pertes », et publie le plafond. C’est correct.
36 immeubles, des bureaux allemands
1 117 M€ de valeur vénale hors droits, 454 450 m², répartis dans quinze villes allemandes : Düsseldorf, Cologne, Munich, Francfort, Hambourg, Stuttgart, Berlin, Hanovre, Brême, Essen, Nuremberg, Karlsruhe, Würzburg, Wolfsburg, Plattling et Osterburg. Les bureaux représentent plus de 80 % du portefeuille.
| Indicateur au 30 juin 2026 | Valeur |
|---|---|
| Taux d’occupation financier | 90,92 %, dont 9,08 % en recherche de locataire |
| Surface vacante | 60 156 m², soit 13,2 % de la surface gérée |
| Loyer potentiel des locaux vacants | 6 499 145 € par an |
| Durée des baux | 5,21 ans jusqu’au terme, 4,90 ans fermes |
| Loyers encaissés au trimestre | 15 003 452 € |
| Travaux réalisés sur le trimestre | 2 043 845 € |
Source : Advenis REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
Les 6,5 M€ de loyers potentiels non perçus représentent environ 11 % des loyers annuels encaissés. C’est la marge de progression du fonds, et c’est aussi ce qui pèse aujourd’hui sur la distribution.
L’activité du trimestre est équilibrée : sept relocations pour 621 027 € de loyers annuels, contre quatre congés pour 647 007 €. Les renouvellements portent sur 5 651 m², avec un loyer quasiment stable, 949 527 € contre 954 688 € auparavant. Sur un marché de bureaux allemands encore convalescent, conserver ses loyers en renouvellement est un résultat honnête.
La base locative est de qualité mais concentrée. Les dix premiers locataires représentent plus de 43 % des loyers : EDAG Engineering (8,65 %), Telefonica Germany (6,74 %), CSA (5,58 %), WISAG (4,16 %), TK Elevator (3,89 %), BIMA, l’agence immobilière de l’État allemand (3,86 %), puis STADA, EFS TechHub, Avnet et Volkswagen R.
Des signatures comme Telefonica, Volkswagen, TK Elevator ou l’État fédéral valent mieux que beaucoup de locataires anonymes. Mais EDAG à 8,65 %, c’est un huitième des loyers sur un seul nom, dans l’ingénierie automobile, un secteur sous pression en Allemagne.
De 960 € à 48 € au 1er octobre
Les assemblées générales des 27 mai et 10 juin 2026 ont approuvé la division par vingt de la valeur nominale de la part. L’opération prend effet le 1er octobre 2026.
| Par part | Avant | À compter du 1er octobre 2026 |
|---|---|---|
| Prix de souscription | 960 € | 48 € |
| Valeur de retrait | 850,56 € | 42,53 € |
Source : Advenis REIM, bulletin du 2e trimestre 2026.
L’opération est neutre : un associé détenant 50 parts en détiendra 1 000, pour la même valeur. L’objectif annoncé est de faciliter les versements programmés et le réinvestissement automatique des dividendes, difficiles à mettre en place avec une part à 960 €.
C’est le même mouvement que celui engagé par plusieurs sociétés de gestion cette année, dont Atland Voisin sur Épargne Pierre Sophia. Sur un fonds dont la collecte nette est nulle, on peut y voir aussi une manière de relancer les souscriptions, condition nécessaire pour résorber la file d’attente.
Ce que ça donne à crédit
Pour 208 parts à 960 €, soit 199 680 €, financées sur 20 ans à 4,00 % hors assurance, la mensualité s’établit à 1 212 €. Les revenus retenus sont nets de fiscalité allemande, avant impôt français.
| Scénario | Net par part et par an | Revenu mensuel | Reste à charge |
|---|---|---|---|
| Objectif 2026 de la société de gestion | 45,00 € | 780 € | −432 € |
| Rythme du 2e trimestre annualisé | 44,04 € | 763 € | −449 € |
| Scénario prudent | 42,00 € | 728 € | −484 € |
Environ 430 à 480 € par mois. C’est un effort élevé, conséquence directe d’un taux de distribution de 4,98 %, l’un des plus bas de notre suivi. Mais le calcul ne s’arrête pas là.
Ce que vous encaissez ici est presque intact. Avec 2,4 % de fiscalité allemande et aucun prélèvement social français, le net après impôt est nettement supérieur à celui d’une SCPI française affichant 6 %. Pour un contribuable à 41 % de tranche marginale, l’écart peut dépasser un point et demi de rendement réel.
Vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe, le patrimoine étant entièrement allemand (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). C’est le cas de toutes les SCPI 100 % européennes. En société soumise à l’IS, les intérêts redeviennent une charge du résultat : voir SCPI en SCI à l’IS et financement en SCI à l’IS.
Deux points pratiques. Le délai de jouissance court jusqu’au 1er jour du 6e mois : prévoyez cinq mensualités sèches. Et la durée de placement recommandée est de neuf ans, contre dix habituellement.
Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de SCPI à crédit et voyez le guide de la SCPI à crédit. Nous présentons les dossiers à 22 établissements, rémunérés en honoraires par vous, sans commission bancaire.
À qui ça s’adresse
Eurovalys est l’une des rares SCPI à offrir une exposition purement allemande, avec des locataires de premier rang et une fiscalité qui ne mange que 2,4 % du dividende. Pour un contribuable fortement imposé qui veut de l’Allemagne dans son allocation, c’est une porte d’entrée cohérente.
Trois réserves, toutes documentées dans ce bulletin. La collecte nette est nulle depuis un an et la file d’attente a doublé en six mois. L’endettement, à 35,81 %, laisse peu de marge sous le plafond de 40 %. Et le prix de souscription, à 960 €, dépasse de 2,6 % la valeur de reconstitution de 936,08 €.
Ce dernier point est celui qui doit faire hésiter un souscripteur : vous payez aujourd’hui un peu plus que la valeur de votre quote-part de patrimoine, sur un fonds dont le marché des parts est tendu.
Ce que nous suivrons : le nombre de parts en attente au 3e trimestre, le produit des deux cessions annoncées, et l’effet de la division par vingt sur les souscriptions à partir d’octobre.
Pour une exposition européenne avec un marché des parts fluide, Cœur d’Europe et Épargne Pierre Europe sont les points de comparaison naturels.
Eurovalys au 30 juin 2026
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix de la part / valeur de retrait | 960 € / 850,56 €, souscription dès 1 part |
| Valeur de réalisation / de reconstitution | 728,42 € / 936,08 €, prix supérieur de 2,6 % à la reconstitution |
| Valeur IFI 2026 indicative | 582,75 € pour un résident |
| Distribution | 11,28 € brut et 11,01 € net au T2 2026 ; objectif d’environ 45 € nets sur 2026 |
| Taux de distribution 2025 | 4,98 % ; performance globale annuelle 4,98 % ; TRI 10 ans 4,14 % |
| Fiscalité étrangère | 0,27 € par part au T2, soit 2,4 % du dividende brut |
| Marché des parts | 2 897 souscriptions pour 2 897 retraits au T2 ; 11 439 parts en attente, contre 6 363 fin 2025 |
| Taux d’occupation financier | 90,92 %, dont 9,08 % en recherche de locataire ; 60 156 m² vacants |
| Durée des baux | 5,21 ans jusqu’au terme, 4,90 ans fermes |
| Patrimoine | 36 immeubles en Allemagne, 454 450 m², 1 117 M€ de valeur vénale, plus de 80 % de bureaux |
| Principaux locataires | EDAG Engineering 8,65 %, Telefonica Germany 6,74 %, CSA 5,58 % ; top 10 à plus de 43 % des loyers |
| Endettement | 35,81 % de dettes et autres engagements, pour un plafond statutaire de 40 % |
| Capital | 951 M€ de capitalisation, 990 601 parts, 16 342 associés |
| Frais | souscription 11,4 % TTI ; gestion 12 % TTI des produits locatifs ; cession de gré à gré 77,50 € TTI ; confrontation 6 % TTI |
| Délai de jouissance | 1er jour du 6e mois suivant la réception des fonds ; durée recommandée 9 ans |
| À venir | division de la part par 20 au 1er octobre 2026 : 48 € le prix, 42,53 € le retrait |
| Société de gestion | Advenis REIM (AMF GP-18000011), visa AMF n° 18-24, label ISR depuis 2022 renouvelé en 2025, SFDR article 8, SRI 3 sur 7 |
Source : Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 44 du 2e trimestre 2026, consulté le 22 septembre 2026.
Les questions que nos clients posent
Pourquoi le nombre de parts ne bouge-t-il pas ?
Parce que chaque souscription est utilisée pour rembourser un associé qui se retire. Sur les quatre derniers trimestres, souscriptions et retraits sont rigoureusement égaux, et le capital reste à 990 601 parts. La SCPI ne collecte donc plus en net et ne peut plus investir avec de l’argent frais.
Combien de temps faut-il pour sortir ?
11 439 parts étaient en attente de retrait au 30 juin 2026, contre 6 363 fin 2025. Au rythme de remboursement du deuxième trimestre, 2 897 parts, il faudrait environ quatre trimestres pour absorber cette file, sans compter les nouvelles demandes. Le bulletin évoque aussi la cession par confrontation en cas de blocage du marché.
Pourquoi la fiscalité allemande est-elle si faible ?
Sur 11,28 € de dividende brut au 2e trimestre, seuls 0,27 € ont été prélevés en Allemagne, soit 2,4 %. Cela tient au régime allemand des revenus immobiliers et à la convention franco-allemande, qui neutralise ensuite l’imposition en France par crédit d’impôt ou exonération, avec maintien du taux effectif sur vos autres revenus.
4,98 %, est-ce peu ?
C’est bas en taux affiché, mais il s’agit d’un taux brut dont vous conservez la quasi-totalité avant impôt français, sans prélèvements sociaux. Une SCPI française à 6 % ne laisse que 2,5 % nets à un contribuable imposé à 41 %. La comparaison doit se faire sur ce qui reste, pas sur le taux publié.
Le niveau d’endettement est-il préoccupant ?
Il atteint 35,81 % pour un plafond statutaire de 40 %, ce qui laisse quatre points de marge. Sur un fonds qui ne collecte plus en net, cela limite la capacité à financer des travaux ou à saisir une opportunité, et amplifie la sensibilité de la valeur de part aux expertises.
Que se passe-t-il le 1er octobre 2026 ?
La valeur nominale de la part est divisée par vingt, avec multiplication du nombre de parts dans la même proportion. Le prix passe de 960 € à 48 €, la valeur de retrait de 850,56 € à 42,53 €. L’opération est neutre pour les associés et vise à faciliter les versements programmés et le réinvestissement des dividendes.
Quel est le poids des principaux locataires ?
Les dix premiers représentent plus de 43 % des loyers. EDAG Engineering pèse 8,65 % à lui seul, devant Telefonica Germany à 6,74 % et CSA à 5,58 %. On trouve aussi l’État allemand via BIMA, TK Elevator, STADA et Volkswagen R. Des signatures solides, mais une concentration réelle.
Cette SCPI convient-elle à un achat à crédit ?
L’effort mensuel est élevé, de l’ordre de 430 à 480 € pour 200 000 € empruntés sur vingt ans, du fait d’un rendement de 4,98 %. En contrepartie, les revenus subissent très peu de fiscalité. Vos intérêts d’emprunt ne seront pas déductibles en détention directe, le patrimoine étant entièrement allemand.
Comment Ateis Patrimoine est rémunéré sur cette SCPI
Si vous souscrivez Eurovalys par notre intermédiaire, le cabinet perçoit une rétrocommission versée par la société de gestion, prélevée sur sa commission de souscription de 11,4 %. Elle ne s’ajoute pas au prix de la part : vous payez la même chose qu’en souscrivant en direct.
Pour les placements, Ateis Patrimoine est un cabinet non indépendant au sens de la directive MIF2. Sur le financement de votre achat, nous sommes rémunérés uniquement en honoraires par vous, sans commission bancaire.
Sources
- Advenis REIM, bulletin trimestriel d’information n° 44 du 2e trimestre 2026 : évolution du capital et parts en attente, dividendes bruts et nets, fiscalité allemande, valeurs de la part, taux d’occupation, activité locative, top 10 des locataires, endettement, frais, division de la part.
- Advenis REIM, rapport ISR 2025 de la SCPI Eurovalys, consulté le 22 septembre 2026.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80 : déduction des intérêts d’emprunt.
- AMF, « SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier » : fonctionnement du marché des parts et risque de liquidité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le capital, les revenus et la liquidité d’une SCPI ne sont pas garantis, et le rachat des parts n’est possible qu’en contrepartie de souscriptions. L’objectif de distribution d’environ 45 € nets par part en 2026 est une anticipation de la société de gestion, susceptible d’être révisée à la baisse. Le recours à l’endettement amplifie les gains comme les pertes. Les ratios calculés à partir des données publiées sont établis par Ateis Patrimoine. Cette fiche est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Prochaine mise à jour : après la publication du bulletin du 3e trimestre 2026.
Le taux affiché ne dit pas ce qui reste
4,98 % en Allemagne peuvent rapporter plus que 6 % en France, une fois votre tranche marginale appliquée. C’est exactement le type d’arbitrage que nous chiffrons avant de retenir un fonds. Dites-nous votre TMI et ce que vous détenez déjà. Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
