Simulateur · article 156 du CGI · mis à jour en octobre 2026

Simulateur déficit foncier 2026 : calculez l’impôt que vos travaux vous font économiser

Le déficit foncier ne s’arrête pas aux 10 700 € imputés sur votre revenu global. Les travaux effacent aussi l’impôt sur vos loyers, et le surplus revient sur vos revenus fonciers pendant dix ans. Le simulateur suit tout, année par année, et compare avec ce que vous paieriez sans les travaux.

10 700 €Plafond sur le revenu globalPar an et par foyer, hors intérêts d’emprunt

21 400 €Plafond relevéÀ hauteur des travaux de rénovation énergétique payés jusqu’à fin 2027

10 ansReport du surplusSur vos revenus fonciers, prélèvements sociaux compris

52 %Des travaux payés par l’impôtExemple : 30 000 € de travaux, tranche de 41 %

Calculer mon économie ↓ Parler de mon projet

Simulateur gratuit, sans inscription. Si vous voulez qu’on regarde vos travaux et votre fiscalité, le premier échange de 30 minutes est offert.

Simulateur déficit foncier

Votre déficit foncier et l’impôt économisé, année par année

Indiquez les loyers du bien, ses charges, les intérêts du crédit et le montant des travaux. Le résultat se met à jour à chaque modification. Si vous avez d’autres biens loués nu, ajoutez leurs revenus nets : le déficit les efface en premier.

Simulateur · règles fiscales en vigueur en octobre 2026

Calcul du déficit foncier et de l’économie d’impôt

Revenu global, report sur 10 ans et prélèvements sociaux, comparés à la même situation sans travaux.

1 Le bien loué nu

Loyers encaissés par an

€

Charges par an

€

Charges : taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion.

Intérêts du crédit par an

€

Assurance du crédit comprise. 0 si le bien est payé.

2 Les travaux

Montant des travaux

€

Dont rénovation énergétique

€

Entretien, réparation, amélioration. Pas de construction ni d’agrandissement. Rénovation énergétique : logement classé E, F ou G qui passe en A, B, C ou D, plafond relevé jusqu’à 21 400 €.

Payés à partir de

Factures réparties sur

1 an 2 ans 3 ans

3 Votre fiscalité

Votre tranche d’impôt

Autres revenus fonciers nets

€/an

Autres biens loués nu, après leurs charges et intérêts. Le déficit les efface en premier, avec leurs 17,2 % de prélèvements sociaux.

Paramètre avancéLogement vide pendant les travaux

Mois sans locataire la première année

mois

Les loyers perdus sont aussi retirés de la situation sans travaux : l’économie affichée ne vient que des travaux.

Économie d’impôt15 621 €Voir le détail ↓

Économie d’impôt totale 15 621 € dont 7 472 € en 2026, l’année des travaux

Financé par l’économie d’impôt15 621 € (52,1 %)
Reste à votre charge14 379 €

Année 2026
Loyers encaissés	10 800 €
Autres revenus fonciers nets	0 €
Intérêts du crédit	-3 500 €
Charges	-2 000 €
Travaux payés	-30 000 €
Résultat foncier	-24 700 €
Plafond sur le revenu global	10 700 €
Imputé sur le revenu global	10 700 €
Reporté sur vos revenus fonciers	14 000 €
Économie d’impôt de l’année	7 472 €
Effet des travaux sur toute la durée
Imputé sur le revenu global	10 700 €
Report imputé sur vos revenus fonciers	14 000 €
Report perdu au bout de 10 ans	0 €
Impôt sur le revenu économisé (TMI 41 %)	12 300 €
Prélèvements sociaux économisés (17,2 %)	3 321 €
Économie totale	15 621 €

Le détail année par annéeDéficit imputé, report utilisé et impôt économisé

Année	Travaux	Résultat foncier	Sur revenu global	Report utilisé	Report restant	Économie
2026	30 000 €	-24 700 €	10 700 €	0 €	14 000 €	7 472 €
2027	0 €	5 300 €	0 €	5 300 €	8 700 €	3 085 €
2028	0 €	5 300 €	0 €	5 300 €	3 400 €	3 085 €
2029	0 €	5 300 €	0 €	3 400 €	0 €	1 979 €

Vous préparez des travaux sur un bien loué nu ? On cale avec vous le calendrier des factures, le financement des travaux et la place du déficit foncier dans votre fiscalité. Premier échange de 30 minutes offert.

Parler de mon projet

Estimation indicative et non contractuelle. Impôt calculé à votre tranche marginale, loyers, charges et intérêts constants, revenu global suffisant pour absorber le déficit. Comparaison avec la même situation sans travaux, au régime réel. Déficits reportés imputés des plus anciens aux plus récents, sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Règles en vigueur en octobre 2026.

Avis clients · Ateis Patrimoine

      EXCELLENT  
   Basée sur 22 avis 
    
 
 
 
   
 
 
       Publié sur Google  
   
   Ceven' Paysage 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Très satisfait. Le seul cabinet qui a bien voulu s'occuper de mon dossier et de quel manière ! Allez y les yeux fermés
  
 
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   Vanessa Bettane 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. MR Billon fait preuve d'une grande écoute et de conseils très avisés.Il s'adapte au profil pour une gestion sereine.
  
 
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   Bella L 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. We had a very positive experience. Boris who assisted us was highly professional and clearly very knowledgeable. He took the time to explain everything with great patience, making sure we fully understood each point without ever feeling rushed. What stood out most was his data-driven approach — the presentation was well-prepared, insightful, and thoughtfully tailored to our specific needs and requests. This made the entire process both efficient and reassuring. Highly recommended.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Laura Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je suis plus que satisfaite de l'accompagnement de Boris. Le projet a été mené de A à Z avec professionnalisme et bienveillance. Je suis ravie !
  
 
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   Maryvonne Buchot 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe très professionnelle, je les recommande chaudement.
  
 
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   théo sourdille 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Ravi de l’accompagnement sur mesure pour mon projet immobilier. Avant toute décision, un véritable travail de structuration de l’épargne et d’optimisation du financement a été réalisé, me permettant d’avoir une vision claire et stratégique à long terme. L’accompagnement, sérieux et pédagogique, s’est inscrit dans la durée et m’a apporté des conseils précieux, tant sur la préparation du projet que sur la sélection du bien. Je recommande ce cabinet à toute personne souhaitant développer son patrimoine de manière réfléchie et structurée.
  
 
      Publié sur Google  
   
   Lucas Petit 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Une équipe d’un professionnalisme rare. Toujours précis, disponibles et transparents, ils travaillent avec rigueur et dans l’intérêt réel de leurs clients. On sent qu’on est entre de bonnes mains, avec des conseils sur mesure et une vraie expertise en gestion de patrimoine. Je recommande
  
 
      Publié sur Google  
   
   jean marc 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. Je recommande vivement le cabinet Ateis Patrimoine. Je les ai contacté pour une assurance vie. J'ai eu affaire avec Mr Billon. Grace à son expertise et son conseil personnalisé, sa gentillesse et sa disponibilité, il a su m'écouter et me conseiller sur la suite de mon projet. Ce fut un plaisir d'échanger avec lui.
  
 
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   Terry Tong 
 
 
 
 Trustindex vérifie que la source originale de l'avis est Google. On voulait vraiment réaliser un investissement immobilier dans le sud de la France, et Boris, notre conseiller en gestion de patrimoine, nous a apporté un conseil en immobilier vraiment précieux. Il a fait appel à des apporteurs d’affaires pour nous trouver un bien immobilier sur mesure, parfaitement adapté à nos critères. Il nous a aussi présenté des études de marché complètes pour sécuriser notre investissement et faire les bons choix. Un accompagnement sérieux, personnalisé et vraiment rassurant. On recommande fortement !
  
 
  
  
 
 
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La méthode de calcul

Comment le simulateur calcule votre déficit foncier

Le calcul se fait dans un ordre précis, fixé par l’article 156 du Code général des impôts. C’est cet ordre qui décide quelle part du déficit baisse votre revenu global et quelle part attend vos futurs loyers.

Étape 1

Les loyers, moins les intérêts

On retire d’abord les intérêts du crédit et l’assurance emprunteur. Si les intérêts dépassent les loyers, cette part du déficit ne touche jamais votre revenu global : elle attend vos revenus fonciers des années suivantes.

Étape 2

Puis les charges et les travaux

Taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, travaux. Le déficit qu’ils créent baisse votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an et par foyer.

Étape 3

Le surplus attend vos loyers

Ce qui dépasse le plafond s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, les déficits les plus anciens en premier. Ce qui n’a pas servi au bout de dix ans est perdu.

Pourquoi l’économie dépasse 10 700 € fois votre tranche. Les travaux effacent aussi l’impôt et les prélèvements sociaux sur les loyers de l’année. Puis le surplus reporté efface l’impôt sur vos loyers suivants, prélèvements sociaux compris. Si tout le déficit trouve preneur en dix ans, chaque euro de travaux vous rend votre tranche d’impôt. Et chaque euro qui passe par vos revenus fonciers, plutôt que par le revenu global, vous rend en plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le simulateur compare deux situations : votre bien avec les travaux, et le même bien sans. L’écart d’impôt, année après année, c’est votre économie. Sans hypothèse cachée : loyers, charges et intérêts restent constants, et votre revenu global suffit à absorber le déficit.

Cas chiffrés

Trois cas que l’on voit souvent au cabinet

Tous calculés avec le simulateur, à une tranche marginale de 41 %, travaux payés en 2026.

Rénovation classique

30 000 € de travaux, 15 621 € d’impôt en moins

Appartement loué 900 € par mois, 2 000 € de charges, 3 500 € d’intérêts. Déficit de 24 700 € : 10 700 € sur le revenu global, 14 000 € reportés.

7 472 € économisés dès 2026, le reste entre 2027 et 2029. L’impôt finance 52 % des travaux.

Passoire thermique

Les mêmes 30 000 €, en rénovation énergétique

Le plafond monte à 21 400 €. L’économie de 2026 passe à 11 859 €, mais le total tombe à 13 780 € : moins de déficit passe par vos loyers, donc moins de prélèvements sociaux économisés.

Le plafond relevé est une option. Ici, elle avance l’économie mais en réduit le total.

Gros travaux, petits loyers

80 000 € sur un studio loué 400 €

Tout payé en 2026 : 25 300 € de déficit restent sans emploi au bout de dix ans. Économie : 29 995 €.

Factures réparties sur 2026, 2027 et 2028 : plus rien de perdu, et 41 039 € d’économie. 11 044 € de plus pour les mêmes travaux.

Étaler ou concentrer ? Ça dépend de vos loyers. Le simulateur teste 1, 2 et 3 ans et vous dit si un autre calendrier rapporte plus.

Tester sur mon bien

Plafond relevé jusqu’à fin 2027

21 400 € : un plafond relevé à hauteur des travaux énergétiques, pas un doublement automatique

Pour un logement classé E, F ou G qui passe en A, B, C ou D après travaux, la limite de 10 700 € monte du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans dépasser 21 400 €. Avec 6 000 € de travaux énergétiques, le plafond de l’année est de 16 700 €. Il faut 10 700 € de travaux énergétiques pour atteindre 21 400 €.

Les conditions

Un devis accepté à partir du 5 novembre 2022.

Des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 a prolongé le dispositif, prévu au départ jusqu’à fin 2025.

Un DPE avant travaux qui atteste la classe E, F ou G, et un DPE après qui atteste la classe A, B, C ou D.

Ce qui peut le faire tomber

Sans justificatif du nouveau classement dans les délais, l’administration reconstitue votre revenu foncier et votre revenu global des années de déduction.

Des travaux payés en 2028 reviennent au plafond normal de 10 700 €, même si le chantier a commencé avant.

Le relèvement est une option : si vos loyers peuvent absorber le surplus, rester à 10 700 € rapporte parfois plus au total. Le simulateur vous le signale.

Sources : article 156 du CGI, loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 (article 12), BOFiP ACTU-2024-00211, economie.gouv.fr (page du 9 septembre 2026).

Les erreurs qui coûtent cher

Ce qui fait perdre le déficit foncier

Arrêter de louer trop tôt

Après une imputation sur le revenu global, le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. Vente, occupation par vous ou passage en meublé avant cette date : le déficit imputé est repris. Le simulateur vous donne la date.

Rester au micro-foncier

Sous 15 000 € de loyers, vous êtes au micro-foncier par défaut, avec un abattement de 30 % et aucune déduction de travaux. Pour créer un déficit, il faut opter pour le régime réel, qui vous engage pour trois ans.

Des travaux qui ne sont pas déductibles

Entretien, réparation et amélioration se déduisent. Construction, reconstruction et agrandissement, non. Une surélévation ou la transformation d’un grenier en logement ne créent pas de déficit foncier.

Trop de déficit pour vos loyers

Un surplus que vos revenus fonciers n’absorbent pas en dix ans est perdu. C’est le cas des gros chantiers sur des biens peu loués. Répartir les factures sur deux ou trois années civiles règle souvent le problème.

Questions fréquentes

Déficit foncier : les questions qu’on nous pose

Comment calculer un déficit foncier ?

Partez des loyers encaissés, retirez les intérêts d’emprunt, puis les charges et les travaux déductibles. Si le résultat est négatif, la part due aux charges et aux travaux baisse votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Le reste, intérêts compris, se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Quel est le plafond du déficit foncier en 2026 ?

10 700 € par an et par foyer fiscal sur le revenu global. Pour la rénovation énergétique d’un logement classé E, F ou G qui passe en A, B, C ou D, le plafond monte du montant de ces travaux, jusqu’à 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.

Les intérêts d’emprunt peuvent-ils créer un déficit sur le revenu global ?

Non. Les intérêts se déduisent de vos revenus fonciers, mais la part du déficit qui vient d’eux ne peut jamais baisser votre revenu global. Elle se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Combien d’impôt fait économiser le déficit foncier ?

Si tout le déficit est utilisé en dix ans, chaque euro de travaux vous fait économiser votre tranche marginale d’impôt, plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur la part qui passe par vos revenus fonciers. Pour 30 000 € de travaux à 41 %, sur un bien loué 900 € par mois avec 2 000 € de charges et 3 500 € d’intérêts, l’économie est de 15 621 €.

Le déficit foncier entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Non. Le déficit foncier est une déduction de charges, pas une réduction d’impôt. Il ne compte pas dans le plafond global de 10 000 € des niches fiscales.

Que se passe-t-il si je vends le bien dans les trois ans ?

Le déficit imputé sur votre revenu global est repris : l’administration recalcule l’impôt des années concernées. Le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation.

Vaut-il mieux étaler les travaux sur plusieurs années ?

Pas toujours. Si vos loyers absorbent le surplus en dix ans, concentrer les travaux sur une année ne vous fait rien perdre, et le report vous fait même économiser des prélèvements sociaux. Étaler devient indispensable quand le déficit est trop gros pour vos loyers : sur un studio loué 400 € par mois, 80 000 € de travaux répartis sur trois ans rapportent 11 044 € de plus.

Peut-on faire du déficit foncier en location meublée ?

Non. Le déficit foncier concerne la location nue, imposée dans la catégorie des revenus fonciers. En location meublée non professionnelle, le déficit ne s’impute que sur vos revenus de location meublée, jamais sur votre revenu global.

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Ateis Patrimoine · conseil en gestion de patrimoine · ORIAS 24003722

Le déficit est calculé. Reste à caler les travaux, le financement et le calendrier.

Vous nous envoyez le bien, les devis et vos trois derniers avis d’imposition. On regarde ce qui est déductible, dans quel ordre payer les factures, comment financer les travaux et ce que ça change à vos autres revenus fonciers.

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Boris Billon, fondateur du cabinet Ateis Patrimoine, à Paris 5e

À propos de l’auteur

Boris Billon · fondateur d’Ateis Patrimoine

Dix ans en banque privée, banque entreprise et gestion de fortune avant de fonder le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et en opérations de banque, titulaire de la carte T. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003722, sous le contrôle de l’ACPR et de l’AMF, membre de l’ANACOFI-CIF. Notre parcours, nos statuts et notre grille d’honoraires en détail.

Page mise à jour le 20 octobre 2026. Sources : Code général des impôts (article 156, I-3°), loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, BOFiP ACTU-2024-00211, economie.gouv.fr (page « Tout savoir sur le déficit foncier », 9 septembre 2026), impots.gouv.fr (prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : 17,2 %). Les montants sont des estimations indicatives et non contractuelles : votre déclaration 2044 fait foi.