Investir dans l’ancien avec travaux : rentabilité, fiscalité, financement
Un logement ancien à rénover s’achète moins cher, et les travaux peuvent faire baisser fortement votre impôt. Mais le calendrier du diagnostic énergétique impose ses règles : les logements classés G ne se louent plus depuis 2025, les F suivront en 2028. Voici comment choisir entre location nue avec déficit foncier, LMNP et SCI à l’IS, comment financer les travaux, et un exemple chiffré sur un deux-pièces classé F.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Les logements classés G ne peuvent plus être loués à un nouveau locataire depuis 2025 ; ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034.
- En location nue, les travaux se déduisent en une fois : le déficit s’impute sur votre revenu global jusqu’à 21 400 € par an pour une rénovation énergétique, jusqu’aux dépenses payées en 2027.
- En LMNP ou en SCI à l’IS, les travaux s’amortissent sur une quinzaine d’années, et réduisent l’impôt sur les loyers pendant longtemps.
- Le Jeanbrun dans l’ancien exige au moins 30 % de travaux et un diagnostic A ou B après travaux : peu de projets y arrivent.
- Les travaux se financent dans le même crédit que l’achat, sur devis ; un différé de remboursement couvre la période sans loyer.
Pourquoi l’ancien à rénover, et quel calendrier
Un logement mal classé se négocie plus bas, justement parce qu’il faut le rénover pour pouvoir le louer. Le calendrier de la loi Climat et résilience fixe l’urgence :
| Classe énergétique | Location à un nouveau locataire | Loyer |
|---|---|---|
| G | Interdite depuis le 1er janvier 2025 | Gelé |
| F | Interdite au 1er janvier 2028 | Gelé |
| E | Interdite au 1er janvier 2034 | Libre |
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du diagnostic énergétique a changé pour les logements chauffés à l’électricité : environ 850 000 logements sont sortis des classes F et G (Selectra, ministère de l’Économie). Faites refaire le diagnostic d’un bien chauffé à l’électricité avant de chiffrer les travaux.
Pour un immeuble entier, un audit énergétique est en plus obligatoire à la vente si le bâtiment est classé E, F ou G (réponse ministérielle) : il vous donne le programme de travaux avant l’achat. Voir notre page immeuble de rapport.
Quatre façons de rentabiliser les travaux
| Régime | Ce que deviennent les travaux | Les limites |
|---|---|---|
| Location nue, déficit foncier | Déduits en une fois des loyers ; le déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, 21 400 € pour une rénovation énergétique qui fait passer de E, F ou G à A, B, C ou D | Louer jusqu’au 31 décembre de la 3e année ; le surplus ne se reporte que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
| LMNP au réel | Amortis sur 10 à 15 ans, avec le bâti et le mobilier ; l’impôt sur les loyers peut rester nul longtemps | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente ; prélèvements sociaux de 18,6 % ; plafond prévu pour 2027 |
| SCI à l’IS | Amortis dans la société ; bénéfice taxé à 15 % jusqu’à 42 500 € | Plus-value calculée après amortissements ; distributions soumises à 31,4 % |
| Jeanbrun dans l’ancien | Amortissement de 3 à 4 % par an de 80 % du prix et des travaux, plafonné à 8 000 € | Au moins 30 % de travaux et diagnostic A ou B ; loyer et locataire plafonnés 9 ans ; notre calcul ville par ville |
Sources : WebLex pour le déficit foncier ; impots.gouv et Qlower pour le LMNP ; ADIL du Doubs pour le Jeanbrun.
L’exemple : un deux-pièces classé F, rénové
Un deux-pièces ancien classé F, acheté 160 000 €, avec 12 000 € de frais de notaire et 40 000 € de travaux énergétiques pour le faire passer en C. Une fois rénové, il se loue 750 € par mois nu, environ 860 € meublé. Charges annuelles : 1 800 €. Le foyer est imposé à 41 %. Achat comptant, pour isoler l’effet de la fiscalité.
| Location nue, déficit foncier | LMNP au réel | |
|---|---|---|
| Traitement des 40 000 € de travaux | Déduits la 1re année | Amortis sur 15 ans, soit 2 667 € par an |
| Résultat la 1re année | Déficit de 32 800 € | 8 550 € avant amortissement, effacé par 8 527 € d’amortissement |
| Effet sur l’impôt | 21 400 € imputés sur le revenu global : 8 774 € d’impôt en moins ; les 11 400 € restants couvrent environ un an et demi de loyers, soit 6 635 € d’impôt évité | Impôt quasi nul sur les loyers tant que l’amortissement couvre le résultat |
| Contrepartie | Louer nu jusqu’au 31 décembre de la 3e année | Amortissements réintégrés dans la plus-value à la revente |
Le Jeanbrun ne s’applique pas ici : 40 000 € de travaux font 25 % du prix, sous le seuil de 30 %, et il faudrait atteindre un diagnostic A ou B.
En pratique, le déficit foncier convient quand vous avez un impôt élevé à effacer tout de suite et que vous gardez le bien en location nue ; le LMNP ou la SCI à l’IS conviennent mieux à un investissement long, loué meublé ou détenu en société.
Exemple illustratif, calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Achat comptant, loyers constants, sans vacance. Avec un crédit, les intérêts ne s’imputent que sur les revenus fonciers.
Financer l’achat et les travaux
Les travaux se financent dans le même crédit que l’achat, sur la base de devis d’artisans. Un différé de remboursement de quelques mois couvre la période de chantier, sans loyer. Le financement doit être prêt avant l’offre : sur un bien à rénover bien placé, le vendeur choisit souvent l’acheteur le plus solide.
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Les pièges à éviter
Sous-estimer les travaux
Faites chiffrer avant de signer. Toiture, isolation et chauffage font vite exploser un budget prévu au mètre carré.
Un diagnostic non garanti
Le gain de classe énergétique dépend des travaux réellement faits : exigez un audit ou une simulation avant, et un nouveau diagnostic après.
La copropriété
Isolation des façades ou chauffage collectif se votent en assemblée : lisez les trois derniers procès-verbaux avant l’offre.
Le mauvais régime
Choisir le déficit foncier puis louer meublé, ou vendre avant trois ans, fait perdre l’avantage. Le régime se choisit avant l’achat.
Le délai de chantier
Chaque mois de travaux est un mois sans loyer : prévoyez le différé et une marge sur le planning.
Le prix d’achat
Un bien à rénover ne vaut que par sa décote. S’il est vendu au prix d’un bien rénové, l’opération ne tient pas.
Questions fréquentes
Est-ce rentable d’acheter un bien ancien à rénover pour louer ?
Souvent, si le prix d’achat intègre vraiment la décote et si le régime fiscal est choisi avant l’achat. Les travaux peuvent effacer l’impôt la première année en location nue, ou réduire l’impôt sur les loyers pendant des années en LMNP ou en SCI à l’IS.
Peut-on encore louer un logement classé F ?
Oui jusqu’au 31 décembre 2027 : à partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus être loué à un nouveau locataire. Les logements G sont déjà concernés depuis 2025, et les E le seront en 2034.
Combien de déficit foncier peut-on imputer sur le revenu global ?
10 700 € par an, et 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de E, F ou G à A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
LMNP ou déficit foncier pour un bien à rénover ?
Le déficit foncier efface vite l’impôt sur vos autres revenus, en location nue ; le LMNP réduit l’impôt sur les loyers pendant des années, en meublé, mais les amortissements sont réintégrés à la revente. Le choix dépend de votre impôt actuel, de votre horizon et du type de location.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien ?
Oui, mais il faut au moins 30 % de travaux par rapport au prix d’achat, un diagnostic A ou B après travaux, un immeuble collectif, et louer nu neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources.
Peut-on financer les travaux dans le crédit immobilier ?
Oui, sur devis, dans le même prêt que l’achat, avec un différé de remboursement pendant le chantier si la banque l’accepte.
Un audit énergétique est-il obligatoire à l’achat ?
Pour une maison ou un immeuble entier détenu par un seul propriétaire et classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique. Pour un appartement en copropriété, seul le diagnostic énergétique est obligatoire.
Pour aller plus loin
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Calendrier du diagnostic énergétique et reclassement de 2026 : Selectra ; ministère de l’Économie ; loyers gelés : Selectra Climate.
- Audit énergétique à la vente : réponse ministérielle.
- Déficit foncier : WebLex. LMNP : impots.gouv, FAQ LMNP ; Qlower. Jeanbrun : ADIL du Doubs.
Les règles citées sont celles en vigueur au 28 octobre 2026. L’exemple est illustratif. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez repéré un bien à rénover ?
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