Ateis Patrimoine

COURTAGE IMMOBILIER — COBSP ACPR — ORIAS 24003722 — 22 BANQUES

Le crédit immobilier pour
profils complexes.

Votre banque s’appuie sur des grilles standard. Elle ne sait pas traiter un dossier à revenus mixtes, optimiser un nantissement d’assurance-vie ou soumettre simultanément votre demande à 22 établissements. Nous sommes courtiers COBSP — nous construisons votre plan de financement avant même de chercher le bien.

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22Banques partenairesArchitecture ouverte, aucun lien de dépendance
3,40 %Meilleur taux obtenuProfil excellent — juillet 2026
16 k€Économie moyenne0,4 pt sur 350 k€ / 20 ans vs taux moyen
5,29 %Taux d’usure Q3 2026Immo classique ≥ 20 ans — BDF juillet 2026
AVIS CLIENTS — FINANCEMENT IMMOBILIER

Ce que nos clients disent après leur financement

CE QUE VOTRE BANQUE NE FERA PAS

Ce que votre banque ne vous dira pas sur votre crédit

Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Elle vous propose son meilleur taux interne — pas le meilleur taux du marché. Une mise en concurrence simultanée de 22 établissements produit systématiquement une offre plus avantageuse en taux, en durée et en conditions de nantissement.

AVANTAGE 1

22 banques en parallèle

Votre dossier est soumis simultanément à l’ensemble de notre réseau. Sur 350 000 € sur 20 ans, passer du taux moyen (3,80 %) au meilleur taux (3,40 %) économise ~ 16 000 € d’intérêts sur la durée.

AVANTAGE 2

Nantissement sans vendre

Le nantissement de l’assurance-vie en lieu et place de l’apport décaissé est un montage que très peu de conseillers bancaires savent structurer. Vos actifs continuent de fructifier. Zéro événement fiscal. Crédit Lombard →

AVANTAGE 3

Profils atypiques maîtrisés

Revenus mixtes (salaire + dividendes), TNS, professions libérales, porteurs de SCI : les grilles bancaires standard pénalisent ces profils. Nous savons présenter votre dossier aux établissements les plus favorables à votre situation.

AVANTAGE 4

Crédit & patrimoine coordonnés

Statuts CIF, COA et COBSP dans la même structure. Votre plan de financement et votre stratégie patrimoniale sont construits simultanément — pas comme deux prestations séparées gérées par des interlocuteurs différents.

LES ERREURS LES PLUS COURANTES

Trois décisions qui coûtent cher sur 20 ans

01
ERREUR FRÉQUENTE

Liquider son assurance-vie pour l’apport

Votre assurance-vie peut être nantie auprès de la banque. Elle sert de garantie sans être rachetée, continue de fructifier. Un contrat de 200 k€ nanti génère environ 6 000 €/an de rendement pendant la durée du crédit — perdu si vous le liquidez.

02
ERREUR FRÉQUENTE

Accepter la première offre de sa banque

Votre banque ne négocie pas contre elle-même. Une mise en concurrence de 22 banques produit systématiquement une offre plus avantageuse. Sur 350 000 € sur 20 ans, l’économie moyenne obtenue via courtier est de 0,3 à 0,5 pt = 10 000 à 17 000 €.

03
ERREUR IRRÉVERSIBLE

Choisir la structure de détention après l’achat

Nom propre, SCI à l’IS, holding : ce choix conditionne votre fiscalité sur toute la durée de détention. La SCI IS est irréversible après acquisition. Nous intégrons la structuration avant la première offre de crédit. Structuration →

TROIS CRÉDITS — TROIS LOGIQUES — UN SEUL MONTAGE

Trois crédits, trois logiques, un seul montage

CRÉDIT CLASSIQUE

Amortissable — taux fixe

La base. Taux actuel (juillet 2026) : 3,40–4,30 % selon profil. Durée jusqu’à 25 ans sur résidence principale. Taux d’usure Q3 2026 : 5,29 %.

Crédit classique →
PRÊT IN FINE

Nantissement — intérêts déductibles

Capital remboursé en une fois à l’échéance. Intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers. AV nantie = zéro apport décaissé. Idéal TMI 41 %+ en investissement locatif.

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CRÉDIT RELAIS

60–80 % valeur bien — 3 formules

Relais sec, adossé ou franchise totale. Taux d’usure relais Q3 2026 : 6,39 %. Durée 12–24 mois. Structuration avant signature = évite le remboursement anticipé coûteux.

Simuler →
CAS CONCRETS — RÉSULTATS OBTENUS

Deux dossiers récents et ce que le courtage a changé

CAS 1 — DIRIGEANT SAS

48 ans — 80 k€ salaire + 120 k€ dividendes — SCI IS

Situation initiale : refus de sa banque principale (grilles TNS restrictives — dividendes non intégrés). Projet : immeuble de rapport 480 000 € via SCI IS.

Notre action : présentation simultanée à 8 établissements spécialisés. Nantissement de 150 k€ d’AV pour éviter l’apport décaissé. Dossier bilan IS présenté avec mémo de gestion locative SCI.

Résultat : accord CIC Pro à 3,72 % sur 20 ans (vs 4,30 % offre refusée). Économie sur la durée : ~ 28 000 €.

CAS 2 — PROFIL MIXTE NANTISSEMENT

52 ans — Cadre sup + revenus fonciers — Prêt in fine

Situation initiale : taux d’endettement à 38 % (au-dessus du seuil HCSF 35 %). Projet : investissement locatif 320 000 €. Assurance-vie de 220 000 € existante.

Notre action : structuration prêt in fine (mensualités intérêts seulement). Nantissement AV comme garantie. Ratio endettement rammené à 28 %. Présentation à un établissement bénéficiant de la dérogation HCSF 20 %.

Résultat : accord obtenu à 3,85 % in fine sur 15 ans. Intérêts 100 % déductibles des revenus fonciers. Économie fiscale annuelle : ~ 5 500 € (TMI 41 %).

TAUX DU MARCHÉ — JUILLET 2026

Taux de crédit immobilier par profil — juillet 2026

Les taux ont augmenté depuis début 2026. Fourchette actuelle : 3,40 % à 4,30 % selon profil et durée. Le marché récompense les dossiers bien présentés.

Profil emprunteur Taux 15–20 ans Profil type
Excellent3,40–3,60 %CDI +3 ans, apport ≥ 20 %, taux endettement < 25 %, épargne résiduelle
Standard3,70–4,00 %CDI, apport 10–15 %, endettement 28–33 %, quelques crédits en cours
TNS / profil complexe3,90–4,30 %TNS, dividendes, expatrié, revenus variables — banques spécialisées requises
Taux d’usure Q3 20265,29 % (20 ans+)Plafond TAEG Banque de France — juillet 2026

Source : Banque de France — Taux d’usure Q3 2026 · Observatoire Crédit Logement/CSA. Taux marché indicatifs juillet 2026.

RÈGLES HCSF 2026 — TAUX D’ENDETTEMENT ET DURÉE

Règles HCSF 2026 : ce qui s’applique à votre profil

Le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe les règles d’octroi de crédit. Deux critères s’appliquent : le taux d’endettement maximal de 35 % (charges/revenus nets avant impôt) et la durée maximale de 25 ans (27 ans pour les biens VEFA avec différé). Ces règles s’appliquent à 80 % de la production — les banques disposent d’une dérogation de 20 % (dont 30 % réservés aux primo-accédants).

Taux d’endettement 35 %

Calcul sur revenus nets avant impôt. Revenus locatifs intégrés à 70 % (décote d’un tiers). Le nantissement de l’AV peut améliorer le ratio en diminuant les mensualités (prêt in fine).

Durée 25 ans (27 VEFA)

Règle générale. La dérogation de 20 % permet à certains dossiers de dépasser ces limites — notamment les primo-accédants. Nos partenaires bancaires utilisent leurs enveloppes de dérogation de manière optimale.

Dérogation 20 %

Les banques peuvent déroger à hauteur de 20 % de leur production. Savoir à quelle banque soumettre un dossier hors norme — et présenter le dossier pour obtenir cette dérogation — est l’expertise d’un courtier COBSP.

Source : Economie.gouv — Décision HCSF 35 % et 25 ans · ACPR — Contrôle prudentiel

Ateis Patrimoine — Courtier COBSP Paris. 22 banques. ORIAS 24003722

QUESTIONS FRÉQUENTES — CRÉDIT IMMOBILIER 2026

Ce que nos clients demandent avant de nous appeler

Quels sont les taux de crédit immobilier en juillet 2026 ?

Les taux ont augmenté depuis début 2026. Fourchette actuelle (juillet 2026) : 3,40–3,60 % pour les profils excellents (CDI, apport ≥ 20 %), 3,70–4,00 % pour les profils standard et 3,90–4,30 % pour les profils complexes (TNS, dividendes, expatriés). Taux d’usure Q3 2026 : 5,29 % sur 20 ans et plus (Banque de France).

Mon projet est-il finançable avec un profil TNS ou dividendes ?

Oui, à condition d’être présenté aux bons établissements. Les banques généralistes calculent les revenus TNS de manière restrictive. Nos 22 partenaires incluent des banques spécialisées en financement professionnel qui intègrent correctement les dividendes et les résultats de bilans IS. Un courtier COBSP évite les refus inutiles.

Qu’est-ce que le nantissement de l’assurance-vie pour un crédit ?

Au lieu de liquider votre assurance-vie pour financer l’apport, vous la nantissez auprès de la banque. Elle sert de garantie complémentaire (voire de substit de l’apport). Vos actifs continuent de fructifier pendant toute la durée du crédit. Zéro événement fiscal, zéro rachat. Sur 200 k€ d’AV nantie à 3 % : 6 000 €/an de rendement conservé vs 0 si liquidé. Crédit Lombard →

Le taux d’endettement à 35 % HCSF bloque-t-il mon dossier ?

Pas nécessairement. Les banques disposent d’une dérogation de 20 % de leur production (dont 30 % réservés aux primo-accédants). Un courtier COBSP sait quel établissement utilise quelle enveloppe de dérogation et comment présenter le dossier pour l’obtenir. Par ailleurs, les revenus locatifs sont intégrés à 70 % — ce qui améliore le ratio. Et le prêt in fine réduit les mensualités (intérêts seulement). Guide HCSF →

Ateis Patrimoine facture-t-il ses services de courtage ?

Non, pas en direct. Les honoraires de courtage sont rémunérés par les banques via une commission (mandat non exclusif). Le coût est transparent et communiqué conformément aux obligations COBSP (Code monétaire et financier art. L519-1). Pour les montages complexes (nantissement, SCI IS, profil atypique), des honoraires de structuration peuvent s’ajouter et sont indiqués dès le premier rendez-vous.

Peut-on financer une SCI IS via Ateis Patrimoine ?

Oui — c’est une spécialité. Le crédit en SCI IS exige une présentation spécifique (bilans IS, objet social, rémunération du gérant) que peu de banques généralistes maîtrisent. Nos 22 partenaires incluent des établissements spécialisés en financement IS. Nous coordonnons la structuration (CIF) et le financement (COBSP) dans la même structure — décision irréversible prise avant l’offre de prêt. Crédit dirigeant →

ATEIS PATRIMOINE — COBSP ACPR — ORIAS 24003722

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Premier échange gratuit. Nous analysons votre profil emprunteur, identifions les banques adaptées et intégrons votre financement dans votre stratégie patrimoniale globale. 22 banques. COBSP ACPR. ORIAS 24003722.

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BB
À PROPOS DE L’AUTEUR
Boris Billon — Fondateur Ateis Patrimoine

Ancien banquier privé (10 ans). CIF, COA, COBSP, Carte T. ORIAS 24003722. ANACOFI-CIF. .