Le crédit immobilier pour profils complexes.
Votre banque s’appuie sur des grilles standard. Elle ne sait pas traiter un dossier à revenus mixtes, optimiser un nantissement d’assurance-vie ou soumettre simultanément votre demande à 22 établissements.
Nous sommes courtiers COBSP. Notre rôle est de construire votre plan de financement avant même de chercher le bien — et d’obtenir les conditions que votre banque ne vous proposera pas d’elle-même.
en architecture ouverte
sur dossier complexe
obtenue via courtier
Notre valeur ajoutée réelle
- Soumission simultanée à 22 banques en architecture ouverte
- Nantissement de votre assurance-vie pour éviter l’apport décaissé
- Montage adapté aux profils atypiques : TNS, dividendes, revenus mixtes
- Intégration des frais de notaire dans le financement
- Coordination avec la structure de détention (SCI IS, holding)
- Statut COBSP — sous contrôle de l’ACPR — ORIAS 24003722
Ce que votre banque ne vous dira pas.
Quatre réalités que les banques n’ont aucun intérêt à vous expliquer.
Elle ne soumet pas votre dossier à ses concurrentes
Votre banque vous propose ses propres conditions. Pas les meilleures du marché. Une mise en concurrence simultanée de 22 établissements produit systématiquement une offre plus avantageuse — en taux, en durée et en conditions de nantissement.
Elle ne maîtrise pas le nantissement d’assurance-vie
Nantir votre contrat d’assurance-vie pour garantir le crédit sans le racheter est un montage que très peu de conseillers bancaires savent structurer. C’est pourtant l’un des leviers les plus puissants pour un profil avec épargne existante.
Elle traite mal les profils atypiques
Revenus mixtes (salaire + dividendes), TNS, professions libérales, porteurs de SCI : les grilles bancaires standard pénalisent ces profils. Nous savons présenter votre dossier aux établissements les plus favorables à votre situation.
Elle ne coordonne pas crédit et patrimoine
Statuts CIF, COA et COBSP dans la même structure. Votre plan de financement et votre stratégie patrimoniale sont construits simultanément — pas comme deux prestations séparées gérées par des interlocuteurs différents.
Trois crédits. Trois logiques. Un seul montage.
Chaque type de crédit répond à une situation précise. Le bon choix dépend de votre profil fiscal, de votre épargne et de votre objectif de détention.
Le prêt amortissable
Remboursement progressif du capital et des intérêts. La solution standard pour un premier investissement ou un profil à revenus réguliers. Optimisé par notre architecture ouverte : vous comparez les offres de 22 banques simultanément et choisissez la meilleure sur l’ensemble des critères — taux, durée, assurance, conditions de nantissement.
taux moyen 20 ans
mars 2026
Le prêt in fine
Vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance — souvent adossé à votre assurance-vie nantie. Les intérêts sont entièrement déductibles des revenus fonciers. L’outil de référence pour les profils à TMI 41 %+ qui souhaitent maximiser la déductibilité fiscale tout en préservant leur capital investi.
des intérêts
déductibles
Le crédit relais
Vous revendez un bien pour en acquérir un autre. Le crédit relais finance l’acquisition avant la vente, en s’appuyant sur la valeur du bien cédé. Deux formules existent : le relais sec (votre bien couvre tout) et le relais adossé (complété par un prêt long terme). Dans les deux cas, nous négocions les conditions auprès de nos 22 partenaires et intégrons le montage dans votre stratégie globale.
durée standard
prolongeable
Les profils que les banques financent mal en direct.
Notre expertise est précisément là où les circuits classiques bloquent.
Cadre salarié à TMI 41 %
Revenus stables, profil emprunteur solide. L’enjeu est fiscal — pas bancaire. Nous structurons la détention avant de négocier le financement.
- SCI à l’IS coordonnée avec le crédit
- Nantissement de l’assurance-vie pour éviter l’apport
- Intégration des frais de notaire dans le financement
- Durée optimisée selon votre capacité HCSF
Dirigeant à revenus mixtes
Salaire + dividendes : les banques retiennent souvent une base réduite. Nous savons valoriser l’ensemble de vos revenus et présenter votre dossier aux établissements les plus favorables.
- Justification complète des revenus (N et N-2)
- Présentation de la solidité de la société
- Banques spécialisées profils dirigeants
- Coordination entre holding et patrimoine personnel
TNS ou profession libérale
Revenus variables, bilan comptable, absence de fiche de paie classique : votre dossier demande une présentation spécifique pour convaincre les banques.
- Sélection des établissements favorables aux TNS
- Valorisation de la régularité des revenus sur 3 ans
- Cotisations CIPAV, CARPIMKO, CARCDSF intégrées
- Prêt in fine si revenus fonciers à optimiser
Règles HCSF 2026 : ce qui s’applique à votre profil.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose depuis 2022 un taux d’endettement maximum de 35 % assurance incluse et une durée maximale de 25 ans (27 ans pour les ventes en l’état futur d’achèvement). Ces règles s’appliquent à la grande majorité des dossiers.
Mais des dérogations existent : 20 % des dossiers peuvent dépasser ces seuils, en priorité pour les primo-accédants et les profils à fort potentiel de revenus. Nous connaissons exactement quels établissements accordent ces dérogations et pour quels profils.
Pour les SCI, les règles HCSF s’appliquent indirectement : les banques analysent la situation personnelle des associés garants. La structure de la SCI et la présentation du dossier sont déterminantes pour le taux obtenu.
En 2026, le taux moyen sur 20 ans se situe autour de 3,40 %. Un écart de 0,3 point sur 200 000 € représente plus de 7 000 € d’économies sur la durée totale.
Ce que nous vérifions pour votre dossier
- Taux d’endettement avant et après opération
- Revenus locatifs existants (retenus à 70 %)
- Capacité d’emprunt réelle vs calcul standard
- Éligibilité à une dérogation HCSF
- Nantissabilité de vos contrats d’assurance-vie
- Impact de la structure SCI sur le dossier bancaire
- Durée optimale selon votre profil fiscal
Votre projet est-il finançable dans les conditions optimales ?
En 30 minutes, nous analysons votre situation et vous indiquons clairement si notre approche est adaptée à votre profil.
Ce que nos clients demandent avant de nous appeler.
Nous savons présenter un dossier de dirigeant qui valorise l’ensemble des revenus et sélectionner les établissements les plus réceptifs à ce type de profil.
Prêt in fine : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la durée. Le capital est remboursé en une fois à l’échéance — souvent via votre assurance-vie nantie. Les intérêts sont déductibles à 100 % des revenus fonciers.
Nous présélectionnons les établissements les plus adaptés à votre profil avant de déposer. Une banque privée traitera mieux un profil TNS à revenus variables qu’une banque grand public — et inversement.
La structure SCI peut toutefois influencer positivement la présentation du dossier : les loyers encaissés par la SCI peuvent être pris en compte différemment selon l’établissement. Comprendre les règles HCSF et SCI →
Cela évite de mobiliser votre épargne pour ces frais et préserve votre capacité d’investissement pour le prochain projet.
30 minutes pour savoir si votre projet est finançable dans les conditions optimales.
Nous analysons votre capacité d’emprunt réelle, vos actifs nantissables, votre profil d’emprunteur et la structure adaptée. Nous vous indiquons clairement si notre approche est adaptée à votre situation.
Si ce n’est pas le cas, nous vous le disons clairement.
- —Analyse gratuite, réponse sous 24 heures
- —Échange confidentiel, aucun engagement
- —En présentiel à Paris 75005 ou en visioconférence
- —Accompagnement réservé aux projets à partir de 300 000 €
- —Cabinet réglementé ORIAS 24003722 — COBSP — CIF
Analyser mon projet
Qualification en 2 minutes — rappel sous 24 heures
Approfondir chaque sujet
Les pages qui détaillent chaque composante du financement immobilier.
Financement immobilier structuré
Notre approche complète : nantissement, 22 banques, profils complexes.
Prêt in fine
Intérêts déductibles, capital remboursé à l’échéance. Pour quel profil ?
Règles HCSF 2026
Taux d’endettement, durée maximale, dérogations possibles.
Nantissement assurance-vie
Investir sans liquider son épargne : fonctionnement et conditions.
Crédits réglementés
PTZ, PAS, Action Logement : êtes-vous éligible sans le savoir ?
Simulateur capacité d’emprunt
Calculez votre capacité réelle selon les règles HCSF 2026 en 2 minutes.
