LMNP 2027 : l’amortissement plafonné, ce qui est sur la table
Le projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l’amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, et supprimerait le report des amortissements non déduits. Rien n’est voté : l’article 7 doit être débattu à l’Assemblée autour du 3 novembre 2026, puis au Sénat. Voici ce que dit le texte, qui serait concerné, ce que ça coûterait sur un exemple, et ce que vous pouvez faire dès maintenant.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 limiterait l’amortissement des locaux loués en LMNP au réel à 2,5 % de leur valeur par an, sans dépasser 7 000 € par foyer fiscal.
- L’amortissement qui ne peut pas être déduit serait perdu, alors qu’il se reporte aujourd’hui sans limite de durée.
- La commission des finances avait épargné la location meublée de longue durée, mais la séance repart du texte du gouvernement : rien n’est acquis.
- Sur un T2 meublé de 200 000 € payé comptant, le plafond coûterait environ 1 100 € d’impôt de plus par an ; à crédit, l’effet est d’abord invisible, mais l’amortissement non utilisé serait perdu.
- Si vous êtes déjà en LMNP, rien ne presse ; si vous avez un projet, comparez dès maintenant le LMNP, la SCI à l’IS et la location nue.
Ce que prévoit l’article 7 du projet de budget
Le projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l’article 39 C du Code général des impôts, qui fixe les règles d’amortissement des biens loués (BSC). Le gouvernement veut rapprocher la location meublée de la location nue, en citant le dispositif Jeanbrun créé en 2026 pour la seconde.
| Aujourd’hui | Texte du gouvernement pour 2027 | |
|---|---|---|
| Amortissement des locaux | Limité seulement par le montant des loyers | 2,5 % de la valeur hors terrain par an, 7 000 € au plus par foyer, tous biens confondus |
| Meublé de tourisme | Même règle | 1,5 % par an, 5 000 € au plus par foyer |
| Amortissement non déduit | Reporté sans limite de durée | Perdu |
| Amortissements déjà accumulés | Reportables | Utilisables jusqu’en 2036, dans des limites encadrées |
| Mobilier | Amortissable | Pas expressément visé par le plafond |
| Revente | Amortissements déduits réintégrés dans la plus-value, déjà depuis le 15 février 2025 | |
Sources : Assertimmo, JeChange, impots.gouv, FAQ LMNP.
Qui serait concerné ?
Les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, soit la plupart des 1,37 million de foyers qui déclarent des loyers meublés (JeChange). La mesure s’appliquerait dès les revenus de 2027.
| Situation | Concernée par le texte du gouvernement ? |
|---|---|
| LMNP au réel, meublé à l’année, bail étudiant ou bail mobilité | Oui, à 2,5 % et 7 000 €, sauf si l’exclusion votée en commission est reprise en séance |
| Meublé de tourisme en LMNP au réel | Oui, à 1,5 % et 5 000 € ; un amendement voté en commission supprimerait même l’amortissement pour les biens achetés dès 2027 |
| Résidences étudiantes, seniors, Ehpad, établissements de soins | Non, exclues du plafond |
| Loueur en meublé professionnel (LMP) | Non |
| Micro-BIC | Non : il n’y a pas d’amortissement, mais un abattement forfaitaire |
| SCI à l’IS | Non : le texte vise les loueurs en meublé non professionnels, pas les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés |
Où en est le vote ?
Rien n’est voté au 28 octobre 2026. Le calendrier a déjà glissé, et le texte peut encore changer sur le taux, le plafond et la liste des exclusions.
| Date | Étape |
|---|---|
| 1er octobre 2026 | Dépôt du projet de loi de finances pour 2027 à l’Assemblée nationale |
| 8 octobre 2026 | Commission des finances : amendements excluant la location meublée de longue durée du plafond et supprimant l’amortissement des meublés de tourisme achetés dès 2027 (MySweetimmo) |
| Mi-octobre 2026 | La première partie ayant été rejetée en commission, la séance repart du texte du gouvernement ; les amendements doivent être redéposés (Assertimmo) |
| 3 novembre 2026 | Vote prévu de l’article 7 en séance (Trackstone) |
| Ensuite | Vote de l’ensemble du texte à l’Assemblée, puis examen au Sénat |
Nous mettons cette page à jour à chaque étape du vote.
Ce que le plafond coûterait : un exemple chiffré
Un deux-pièces meublé loué à l’année, acheté 200 000 € frais compris, dont 160 000 € de bâti et 40 000 € de terrain, plus 8 000 € de mobilier. Il rapporte 9 600 € de loyers par an, pour 2 400 € de charges et de gestion. Le foyer est imposé à 41 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur les revenus du meublé. Le bâti s’amortit aujourd’hui sur 27,5 ans.
| Au comptant | À crédit (160 000 € à 3,55 %, 1re année) | |
|---|---|---|
| Résultat avant amortissement | 7 200 € | 1 520 € |
| Amortissement du bâti, aujourd’hui | 5 818 € | 5 818 € |
| Amortissement du bâti, avec le plafond | 4 000 € | 4 000 € |
| Impôt et prélèvements, aujourd’hui | 142 € | 0 € |
| Impôt et prélèvements, avec le plafond | 1 226 € | 0 € |
| Ce que change le plafond | +1 084 € par an | Pas d’impôt en plus au départ, mais 3 623 € d’amortissement non utilisé perdus chaque année au lieu d’être reportés |
Exemple illustratif, calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026, sur la base du texte du gouvernement. Il ne tient pas compte d’une éventuelle exclusion de la location longue durée.
Que faire dès maintenant ?
Vous êtes déjà en LMNP
Rien ne presse : les amortissements déjà déduits restent acquis, et rien n’est voté. Vérifiez surtout le type de location : longue durée, tourisme ou résidence de services ne seraient pas traités pareil. LMNP ou LMP
Vous avez un projet
Comparez avant de signer le LMNP, la SCI à l’IS et la location nue, sur le même bien. Notre calcul sur huit villes montre déjà que le Jeanbrun en location nue ne fait pas mieux. Le calcul Jeanbrun
Vous financez à crédit
Les intérêts absorbent les loyers les premières années : le plafond se sentira plus tard, quand l’amortissement perdu manquera. La structure du crédit compte autant que le régime fiscal. Crédit en SCI à l’IS
Et la SCI à l’IS ?
Une SCI à l’IS n’est pas visée par l’article 7, qui ne concerne que les loueurs en meublé non professionnels. Elle amortit le bien selon les règles de l’impôt sur les sociétés, et son bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. En contrepartie, les sommes distribuées aux associés subissent la flat tax de 31,4 %, et la plus-value à la revente se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements. Notre guide de la SCI à l’IS
Questions fréquentes
Le plafonnement de l’amortissement LMNP est-il voté ?
Non. Au 28 octobre 2026, l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 n’a pas encore été débattu en séance ; son vote est prévu autour du 3 novembre à l’Assemblée, avant l’examen au Sénat.
Que prévoit le budget 2027 pour le LMNP ?
Un amortissement des locaux limité à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal, 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme, et la fin du report des amortissements non déduits.
À partir de quand le plafond s’appliquerait-il ?
Dès les revenus de 2027, déclarés en 2028, si le texte est adopté en l’état.
La location meublée de longue durée est-elle exclue ?
Pas à ce stade. La commission des finances l’avait exclue le 8 octobre, mais la séance repart du texte du gouvernement : l’exclusion doit être redéposée et adoptée en séance, puis maintenue au Sénat.
Que deviennent les amortissements non déduits ?
Aujourd’hui, ils se reportent sans limite de durée. Avec le texte du gouvernement, l’amortissement qui ne peut pas être déduit serait perdu ; le stock déjà accumulé resterait utilisable jusqu’en 2036, dans des limites encadrées.
Faut-il vendre son LMNP ou passer en location nue ?
Non, pas sur la base d’un texte non voté. Les amortissements déjà déduits restent acquis. Pour un nouveau projet, comparez le LMNP, la SCI à l’IS et la location nue sur le même bien avant de choisir.
Une SCI à l’IS est-elle concernée par le plafond ?
Non. Le texte vise les loueurs en meublé non professionnels ; une SCI à l’IS amortit selon les règles de l’impôt sur les sociétés.
Pour aller plus loin
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Texte de l’article 7 : BSC ; Assertimmo.
- Calendrier et amendements : Trackstone ; MySweetimmo ; Bourse des crédits.
- Foyers concernés et exclusions : JeChange.
- Réintégration des amortissements à la revente : impots.gouv, FAQ LMNP ; prélèvements sociaux à 18,6 % : Que Choisir.
Cette page décrit un projet de loi en cours d’examen au 28 octobre 2026 ; son contenu peut changer jusqu’au vote définitif. Elle est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous êtes en LMNP, ou vous y pensez ?
On regarde ce que le budget 2027 changerait pour vous, et si une SCI à l’IS ou une location nue ferait mieux sur votre projet. Trente minutes offertes, au cabinet à Paris 5e ou en visio.