Simulateur usufruit et nue-propriété 2026 : la valeur de chaque part et ce que coûte vraiment la donation
Quand vous donnez un bien en gardant l’usufruit, seule la nue-propriété est taxée, et sa valeur dépend de votre âge le jour de l’acte. Le simulateur applique le barème fiscal, l’abattement de chaque enfant et le barème des droits, à un ou deux donateurs. Il compare avec une donation en pleine propriété et vous dit jusqu’à quelle date signer avant que la note augmente.
Simulateur gratuit, sans inscription. Si vous voulez qu’on regarde votre projet de transmission, le premier échange de 30 minutes est offert.
Valeur de l’usufruit, de la nue-propriété et droits de donation
Indiquez la valeur du bien, votre date de naissance et celle de la donation, puis vos bénéficiaires. Le résultat se met à jour à chaque modification. Si vous donnez à deux, chaque parent transmet sa moitié avec son propre âge et son propre abattement.
Usufruit, nue-propriété et droits de donation
Barème de l’article 669 du CGI, abattements et barèmes des droits de donation 2026, pour un donateur résident fiscal en France.
- Usufruit conservé200 000 €
- Nue-propriété donnée300 000 €
| Le démembrement | |
|---|---|
| Valeur en pleine propriété | 500 000 € |
| Votre âge le jour de l’acte | 68 ans, usufruit 40 % |
| Âge du conjoint | |
| Valeur de l’usufruit | 200 000 € |
| Valeur de la nue-propriété | 300 000 € |
| Pour chaque bénéficiaire | |
| Nue-propriété reçue | 150 000 € |
| Abattement appliqué | 100 000 € |
| Part taxable | 50 000 € |
| Droits par bénéficiaire | 8 194 € |
| Démembrement ou pleine propriété | |
| Droits si vous donniez la pleine propriété | 56 388 € |
| Droits avec réserve d’usufruit | 16 388 € |
| Économie grâce au démembrement | 40 000 € |
Vous préparez une donation ? On regarde avec vous et votre notaire le bon montage : démembrement, donation-partage, SCPI en nue-propriété, assurance-vie. Premier échange de 30 minutes offert.
Parler de ma transmissionEstimation indicative et non contractuelle, hors frais d’acte du notaire (émoluments, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière) et hors abattement handicap. Barème de l’article 669 du CGI, abattements et barèmes des articles 777 et 779 en vigueur en octobre 2026. Seul votre notaire établit le calcul définitif.
Le barème de l’usufruit : 10 points de moins à chaque décennie
Le Code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier, par tranches de dix ans. À moins de 21 ans, l’usufruit vaut 90 % du bien. Il perd ensuite 10 points par décennie, jusqu’à 10 % à partir de 91 ans. La nue-propriété est le complément : les deux font toujours 100 %.
On lit le barème à l’âge révolu le jour de l’acte de donation, ou le jour du décès dans une succession. Le barème n’a pas changé depuis 2004 et il s’applique de la même façon partout en France.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit sur 300 000 € | Nue-propriété sur 300 000 € |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % | 270 000 € | 30 000 € |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 240 000 € | 60 000 € |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 210 000 € | 90 000 € |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 180 000 € | 120 000 € |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 150 000 € | 150 000 € |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 120 000 € | 180 000 € |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 90 000 € | 210 000 € |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 60 000 € | 240 000 € |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % | 30 000 € | 270 000 € |
Une valeur fiscale, pas une valeur de marché
Le barème sert à calculer les droits de donation et de succession. Il ne tient compte ni des loyers, ni de l’espérance de vie réelle, ni des taux d’intérêt. Pour une vente ou l’achat de SCPI en nue-propriété, on raisonne en valeur économique : la décote dépend de la durée et du rendement attendu.
Un parent de 68 ans, un bien de 500 000 €
L’usufruit vaut 40 %, soit 200 000 €. La nue-propriété vaut 60 %, soit 300 000 €. C’est sur ces 300 000 € seulement que se calculent les droits de donation : les 200 000 € d’usufruit que garde le parent échappent à toute taxe, aujourd’hui comme à son décès.
Sources : article 669 du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété).
Donner la nue-propriété : les droits ne portent que sur une partie du bien
Vous gardez l’usufruit, donc l’usage du bien ou ses loyers, et vous transmettez la nue-propriété. Les droits se calculent sur la valeur de cette nue-propriété, après l’abattement de chaque bénéficiaire, puis selon le barème de votre lien de parenté. Entre un parent et un enfant, l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, et il se reconstitue tous les 15 ans.
16 388 € au lieu de 56 388 €
40 000 € d’économieBien de 500 000 €, parent de 68 ans. Chaque enfant reçoit 150 000 € de nue-propriété, en déduit 100 000 € d’abattement et paie 8 194 € sur les 50 000 € restants. En pleine propriété, chacun aurait payé 28 194 €.
0 € au lieu de 29 166 €
Aucun droit à payerBien commun de 800 000 €, parents de 71 et 63 ans. Chaque parent donne sa moitié avec son propre âge : chaque enfant reçoit 93 333 € du parent de 71 ans et 80 000 € de celui de 63 ans, deux montants couverts par deux abattements de 100 000 €.
Abattements et barèmes 2026 selon le lien de parenté
| Bénéficiaire | Abattement | Taux après abattement |
|---|---|---|
| Enfant | 100 000 € | De 5 à 45 %, 20 % entre 15 932 et 552 324 € |
| Petit-enfant | 31 865 € | Même barème que les enfants |
| Époux ou partenaire de Pacs | 80 724 € | De 5 à 45 % |
| Frère ou sœur | 15 932 € | 35 % jusqu’à 24 430 €, 45 % au-delà |
| Neveu ou nièce | 7 967 € | 55 % |
| Autre personne | Aucun | 60 % (55 % jusqu’au 4e degré) |
| Part taxable, ligne directe | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Les donations faites au même bénéficiaire depuis moins de 15 ans sont « rappelées » : elles ont déjà consommé une partie de l’abattement et occupent les premières tranches du barème. Renseignez-les dans le simulateur. Les frais d’acte du notaire s’ajoutent aux droits : demandez-en le chiffrage avant de signer.
Sources : articles 777, 779 et 784 du CGI, service-public.gouv.fr, fiche F14203.
Chaque décennie qui passe ajoute 10 % de valeur taxable
Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété vaut peu et moins les droits sont élevés. Sur un bien de 500 000 € donné à un enfant, chaque changement de tranche ajoute 50 000 € à la base taxée, soit 10 000 € de droits en plus dans la tranche à 20 %.
| Âge du parent donateur | Nue-propriété donnée | Droits en nue-propriété | Droits en pleine propriété | Économie |
|---|---|---|---|---|
| 45 ans | 200 000 €40 % du bien | 18 194 € | 78 194 € | 60 000 € |
| 55 ans | 250 000 €50 % du bien | 28 194 € | 78 194 € | 50 000 € |
| 65 ans | 300 000 €60 % du bien | 38 194 € | 78 194 € | 40 000 € |
| 75 ans | 350 000 €70 % du bien | 48 194 € | 78 194 € | 30 000 € |
| 85 ans | 400 000 €80 % du bien | 58 194 € | 78 194 € | 20 000 € |
70 ou 71 ans : 10 000 € d’écart
Un parent né le 20 novembre 1955 qui donne un bien de 500 000 € à son enfant en octobre 2026 paie 38 194 €. S’il signe le 20 novembre, jour de ses 71 ans, il paie 48 194 €. Le simulateur affiche cette date limite pour votre situation.
La valorisation future sort de votre succession
Une fois la nue-propriété donnée, la hausse de valeur du bien profite à vos enfants sans aucun droit supplémentaire. Si le bien prend 30 % en quinze ans, ces 30 % ne seront jamais taxés. Donner tôt réduit les droits deux fois : sur la valeur d’aujourd’hui et sur celle de demain.
L’usufruit temporaire : 23 % par période de dix ans
Un usufruit peut être consenti pour une durée fixe, dix ou quinze ans par exemple. Il vaut alors 23 % de la valeur du bien pour chaque période de dix ans, et toute période commencée compte en entier : un usufruit de 15 ans vaut 46 %, quel que soit l’âge de l’usufruitier. Deux limites : la valeur ne peut pas dépasser celle de l’usufruit à vie, et un usufruit consenti à une société est limité à 30 ans.
| Durée de l’usufruit | Usufruit | Nue-propriété | Usufruit sur 300 000 € |
|---|---|---|---|
| Jusqu’à 10 ans | 23 % | 77 % | 69 000 € |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % | 138 000 € |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % | 207 000 € |
| De 31 à 40 ans | 92 % | 8 % | 276 000 € |
Donner des revenus à un enfant pendant ses études
Un parent donne pour dix ans l’usufruit d’un appartement loué à un enfant majeur. L’enfant touche les loyers, le parent ne les déclare plus et sort la valeur du bien de son IFI pendant la durée. Sur un bien de 300 000 €, la donation porte sur 69 000 €, couverts par l’abattement de 100 000 €.
L’administration regarde l’intention
Un démembrement temporaire dont le seul but est de réduire l’impôt, sans intérêt réel pour le bénéficiaire, s’expose à un abus de droit. Le montage se prépare avec le notaire, et l’enfant doit réellement percevoir et utiliser les revenus.
Sources : article 669 II du CGI, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (§ 70 et 80).
Au décès : le même barème, et l’usufruit qui s’éteint sans droits
Le barème sert aussi dans les successions. Quand le conjoint survivant choisit l’usufruit de toute la succession, les enfants reçoivent la nue-propriété, évaluée selon l’âge du conjoint au jour du décès. Le conjoint ne paie aucun droit de succession ; les enfants sont taxés sur leur nue-propriété, après leur abattement de 100 000 €.
Exemple : une succession de 600 000 €, un conjoint de 72 ans qui opte pour l’usufruit, deux enfants. L’usufruit vaut 30 %, la nue-propriété 420 000 €, soit 210 000 € par enfant et 20 194 € de droits chacun.
La réunion de l’usufruit ne coûte rien
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit rejoint la nue-propriété et vos enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits ni déclaration à faire pour cette partie. C’est tout l’intérêt du démembrement : la part d’usufruit ne sera jamais taxée.
Un acte notarié plus de trois mois avant le décès
Sinon, le fisc présume que le bien appartenait encore en totalité au défunt et taxe la pleine propriété dans la succession. Une donation régulière, faite devant notaire plus de trois mois avant le décès, écarte cette présomption.
Pour chiffrer une succession complète, avec ou sans conjoint survivant, utilisez notre simulateur dédié.
Sources : articles 751, 796-0 bis et 1133 du CGI, article 757 du Code civil.
Le démembrement, et ce qu’on peut construire autour
La donation de la nue-propriété est rarement un acte isolé. Elle prend toute sa valeur quand elle s’inscrit dans un calendrier et qu’elle se combine avec vos autres placements.
Donner tôt, puis recommencer
L’abattement de 100 000 € se reconstitue tous les 15 ans. Une première donation à 55 ans permet une seconde à 70 ans, juste avant le passage à 70 % de nue-propriété. Pour deux parents et deux enfants, c’est 400 000 € transmis sans droits à chaque fois.
La donation-partage
Elle fige la valeur des biens au jour de l’acte pour le partage entre vos enfants. Celui qui reçoit l’appartement ne devra pas de compte à ses frères et sœurs si le bien prend de la valeur. Les droits de donation sont les mêmes que pour une donation simple.
SCPI et assurance-vie démembrées
Le démembrement s’applique aussi aux parts de SCPI et à la clause bénéficiaire d’une assurance-vie. On peut transmettre la nue-propriété de parts tout en gardant les revenus, ou prévoir un quasi-usufruit pour le conjoint.
Premier échange de 30 minutes offert. On travaille avec votre notaire, qui reste seul compétent pour rédiger l’acte.
Usufruit et nue-propriété : les questions qu’on nous pose
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Multipliez la valeur du bien par le pourcentage de nue-propriété du barème de l’article 669 du CGI, selon l’âge de l’usufruitier le jour de l’acte : 50 % de 51 à 60 ans, 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans. Pour un bien de 500 000 € et un usufruitier de 68 ans, la nue-propriété vaut 300 000 € et l’usufruit 200 000 €.
Le barème de l’usufruit a-t-il changé en 2026 ?
Non. Le barème de l’article 669 du CGI est le même depuis le 1er janvier 2004 : 90 % d’usufruit avant 21 ans, puis 10 points de moins par décennie, jusqu’à 10 % à partir de 91 ans. Les abattements et le barème des droits de donation sont eux aussi inchangés en 2026.
Comment sont calculés les droits sur une donation en nue-propriété ?
On calcule la valeur de la nue-propriété avec le barème, on la répartit entre les bénéficiaires, on retire l’abattement de chacun (100 000 € par parent et par enfant) et on applique le barème des droits. Un parent de 68 ans qui donne un bien de 500 000 € à deux enfants paie 16 388 € au total, contre 56 388 € en pleine propriété.
Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
L’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété : le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer de droits sur cette partie. Condition : la donation doit avoir été faite par acte notarié plus de trois mois avant le décès, sinon le bien est présumé appartenir en totalité au défunt.
Faut-il donner la nue-propriété avant 70 ans ?
Le cap qui compte est celui de 71 ans révolus : la nue-propriété passe de 60 à 70 % du bien. Sur un bien de 500 000 € donné à un enfant, signer la veille plutôt que le jour de ses 71 ans économise 10 000 €. Ce seuil n’a rien à voir avec la règle des 70 ans de l’assurance-vie, qui concerne les primes versées.
Comment évaluer un usufruit temporaire ?
À 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, toute période commencée comptant en entier : 23 % pour dix ans, 46 % pour quinze ou vingt ans. La valeur obtenue ne peut pas dépasser celle de l’usufruit viager de l’usufruitier.
Qui paie la taxe foncière et les travaux sur un bien démembré ?
L’usufruitier paie la taxe foncière et les dépenses d’entretien. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, comme la toiture ou les murs porteurs. Une convention peut aménager cette répartition.
Qui déclare le bien à l’IFI, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ?
En principe l’usufruitier, pour la valeur en pleine propriété. Il existe des exceptions, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant, où chacun déclare sa part selon le barème. Un parent qui donne la nue-propriété en gardant l’usufruit continue donc de déclarer le bien en entier.
Préparer la donation et la succession
Démembrement de propriété
Usufruit, quasi-usufruit, droits de chacun. →
SimulateurDroits de donation
Une somme d’argent ou un bien en pleine propriété. →
SimulateurDroits de succession
Conjoint, enfants, abattements et barème. →
GuideDonation et droits de succession
Ce que la donation change à la succession. →
GuideAvantager un enfant
Ce que la loi permet, et ses limites. →
PlacementSCPI en nue-propriété
Acheter avec une décote, sans revenus imposables. →
PlacementAssurance-vie
Transmettre hors succession, clause bénéficiaire. →
SimulateurIFI 2026
Ce que le démembrement change à votre IFI. →
SimulateurPlus-value immobilière
Vendre un bien reçu en donation ou en succession. →
Les droits sont calculés. Reste à choisir quoi donner, à qui et quand.
Vous nous décrivez votre patrimoine et ce que vous voulez transmettre. On regarde avec vous l’ordre des donations, ce qu’il vaut mieux garder et ce qu’il vaut mieux démembrer, puis on prépare le dossier avec votre notaire.
Premier échange de 30 minutes, gratuit et sans engagement.
Boris Billon · fondateur d’Ateis Patrimoine
Dix ans en banque privée, banque entreprise et gestion de fortune avant de fonder le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers, courtier en assurance et en opérations de banque, titulaire de la carte T. Immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 24003722, sous le contrôle de l’ACPR et de l’AMF, membre de l’ANACOFI-CIF. Notre parcours, nos statuts et notre grille d’honoraires en détail.
Page mise à jour le . Sources : Code général des impôts (articles 669, 751, 777, 779, 784, 796-0 bis, 968 et 1133), BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50), Code civil (articles 605 et 757), service-public.gouv.fr (fiche F14203, vérifiée le 13 mai 2026). Les montants sont des estimations indicatives et non contractuelles, hors frais d’acte : seul votre notaire établit le calcul définitif.