Loi Jeanbrun à Bordeaux : rentable ou pas ? Le calcul
À Bordeaux, le plafond de loyer Jeanbrun d’un deux-pièces est exactement au niveau du loyer moyen : le loyer ne coûte rien, c’est le prix qui fait perdre. Sur le même T2 de 40 m², acheté 211 520 € dans un programme ou 176 267 € en direct, le LMNP rapporte 49 600 € de plus en neuf ans à crédit. Même si l’encadrement des loyers empêche de louer le meublé plus cher que le nu, il garde 40 280 € d’avance.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Bordeaux est en zone A : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² et 688 € par mois pour un deux-pièces de 40 m².
- Le loyer moyen d’un appartement est de 17,20 €/m² en octobre 2026 : le plafond Jeanbrun ne coûte presque rien chaque mois.
- Ce qui coûte, c’est le prix d’un programme, vendu par les mêmes acteurs que le Pinel et revendu ensuite au prix du marché.
- Acheté à son prix réel, le Jeanbrun perd 49 600 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct, et encore 40 280 € si le meublé ne se loue pas plus cher que le nu.
- Seule exception : un Jeanbrun acheté sans commission et payé comptant, pour quelques centaines d’euros par an.
Le Jeanbrun à Bordeaux en chiffres
| Donnée | Bordeaux | Source |
|---|---|---|
| Zone | A | investissement-locatif.com |
| Plafond de loyer intermédiaire | 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 688 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer moyen d’un appartement | 17,20 €/m² en octobre 2026, 17,10 €/m² en septembre | SeLoger-Meilleurs Agents, via Moneyvox |
| Loyer médian des baux en cours | 11,5 €/m² pour un trois-pièces, agglomération (2024) | ANIL, observatoires locaux des loyers |
| Loyer d’annonce d’un deux-pièces | 893 € par mois | 123 Loger, septembre 2026 |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 4 343 à 4 448 €/m² (juillet à octobre 2026) | SeLoger-Meilleurs Agents, Meilleurs Agents |
| Prix du neuf | 4 583 €/m² dans la métropole (FPI, fin 2025) ; 4 151 €/m² en médian dans la ville (août 2026) | FPI, via Plan Immobilier, Figaro Immobilier, via Plan Immobilier |
| Encadrement des loyers | Oui, depuis le 15 juillet 2022, à Bordeaux intra-muros, location vide et meublée | SeLoger, Foncia |
Le prix réel d’un Jeanbrun à Bordeaux
En moyenne, le neuf bordelais se vend au prix de l’ancien : 4 583 €/m² dans la métropole, 4 151 €/m² en médian dans la ville. C’est que les programmes se construisent surtout dans les quartiers les moins chers, aux Bassins à flot, à Euratlantique ou à Bacalan. Comparer ces moyennes ne dit donc rien du surcoût d’un programme face à l’ancien de sa propre rue.
Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent et se sont revendus au prix du marché (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 %, le milieu de cette fourchette, et nous montrons aussi le résultat sans aucun surcoût.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Bordeaux, au prix moyen de 4 407 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu au plafond. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel, 15 % au-dessus du nu. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 211 520 € | 176 267 € |
| Loyer mensuel | 688 €, plafonné, location nue | 791 €, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +962 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +49 600 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +21 186 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +11 466 € | −3 280 € |
| 8 % (commissions seules) | +26 947 € | +6 411 € |
| 20 % (notre cas central) | +49 600 € | +21 186 € |
| 30 % | +67 389 € | +33 955 € |
Au comptant et sans aucune commission, le Jeanbrun garde 3 280 € d’avance sur neuf ans, moins de 400 € par an pour neuf ans d’engagement. Dans tous les autres cas, le LMNP en direct gagne.
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés.
L’encadrement des loyers change-t-il le verdict ?
Depuis le 15 juillet 2022, tout bail de résidence principale signé à Bordeaux intra-muros, vide ou meublé, est plafonné au loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral (Foncia). Le meublé ne peut donc pas toujours se louer 15 % plus cher que le nu. Nous avons refait le calcul avec un écart plus faible, puis nul, au prix réel du Jeanbrun :
| Loyer meublé | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| 15 % au-dessus du nu (cas central) | +49 600 € | +21 186 € |
| 10 % au-dessus du nu | +46 611 € | +18 824 € |
| Au même prix que le nu | +40 280 € | +14 099 € |
Même sans aucun loyer supplémentaire pour le meublé, le LMNP garde l’avantage : à Bordeaux, l’écart vient du prix d’achat. L’expérimentation de l’encadrement court jusqu’au 24 novembre 2026, et sa prolongation est en discussion (Actu-Juridique).
Que faire à Bordeaux à la place
À Bordeaux, le levier, c’est le prix d’achat. Payer un bien au prix du marché plutôt qu’au prix d’un programme fait plus que n’importe quel avantage fiscal.
Acheter en direct dans l’ancien
Nous cherchons des biens anciens hors annonces pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Louer meublé, au réel
Le LMNP au réel amortit le bien sans plafond de loyer propre au dispositif. En SCI à l’IS, le bénéfice est taxé à 15 % jusqu’à 42 500 €. LMNP ou LMP · SCI à l’IS
Financer au mieux
Crédit sur 20 ou 25 ans, en nom propre ou en SCI à l’IS, négocié auprès de 22 banques partenaires. Crédit en SCI à l’IS · Capacité d’emprunt
Pour choisir un quartier et un type de bien, voyez notre guide investissement locatif à Bordeaux.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Bordeaux ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 49 600 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté à son prix réel. Le Jeanbrun ne garde un léger avantage qu’acheté sans commission et payé comptant.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Bordeaux ?
En loyer intermédiaire, 14,64 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 688 € par mois hors charges. Le loyer de référence majoré de l’encadrement peut être plus bas ; c’est alors lui qui s’applique.
Bordeaux est-elle en zone A pour le Jeanbrun ?
Oui. Bordeaux est en zone A, avec un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m², qui donne pour un T2 de 40 m² un loyer au niveau du marché, 17,20 €/m² en octobre 2026.
Jeanbrun ou LMNP à Bordeaux ?
Le LMNP acheté en direct, sauf si vous achetez au comptant un Jeanbrun sans aucune commission. L’écart vient du prix d’achat d’un programme, que la revente au prix du marché ne rembourse pas.
L’encadrement des loyers à Bordeaux change-t-il le calcul ?
Peu. Même avec un meublé loué au même prix que le nu, le LMNP en direct garde 40 280 € d’avance sur neuf ans à crédit face à un Jeanbrun acheté à son prix réel.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Bordeaux ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com.
- Prix et loyers : SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026 ; Meilleurs Agents, juillet 2026 ; 123 Loger ; ANIL.
- Prix du neuf : FPI et Figaro Immobilier, via Plan Immobilier.
- Encadrement des loyers : SeLoger ; Foncia ; Actu-Juridique.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes. Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Bordeaux ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, encadrement, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, en visio ou au cabinet à Paris 5e.