Loi Jeanbrun à Toulouse : rentable ou pas ? Le calcul
À Toulouse, le plafond de loyer Jeanbrun ne gêne pas : il est au-dessus du loyer moyen. Le Jeanbrun se loue donc au prix du marché, et pourtant il perd, parce qu’il s’achète plus cher. Sur le même deux-pièces de 40 m², acheté 171 168 € dans un programme ou 142 640 € en direct, le LMNP rapporte 38 332 € de plus en neuf ans à crédit, et 16 774 € au comptant.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Toulouse est en zone A : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² et 688 € par mois pour un deux-pièces de 40 m².
- Le loyer moyen d’un appartement est de 15,40 €/m² en octobre 2026 : le plafond Jeanbrun ne coûte rien, le bien se loue au prix du marché.
- Ce qui coûte, c’est le prix d’un programme, vendu par les mêmes acteurs que le Pinel et revendu ensuite au prix du marché.
- Acheté à son prix réel, le Jeanbrun perd 38 332 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct.
- Seule exception : un Jeanbrun acheté sans commission et payé comptant, pour environ 300 € par an.
Le Jeanbrun à Toulouse en chiffres
| Donnée | Toulouse | Source |
|---|---|---|
| Zone | A, depuis l’arrêté du 2 octobre 2023 | ILA |
| Plafond de loyer intermédiaire | 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 688 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer moyen d’un appartement | 15,40 €/m² en octobre 2026, 15,30 €/m² en septembre | SeLoger-Meilleurs Agents, via Moneyvox, SeLoger |
| Loyer médian des baux en cours | 10,9 €/m² pour un trois-pièces, agglomération (2024) | ANIL, observatoires locaux des loyers |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 3 564 à 3 569 €/m² (juillet à octobre 2026) | SeLoger-Meilleurs Agents |
| Encadrement des loyers | Non : Toulouse ne fait pas partie des territoires concernés | Actu-Juridique |
Le prix réel d’un Jeanbrun à Toulouse
Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent et se sont revendus au prix du marché (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 %, le milieu de cette fourchette, et nous montrons aussi le résultat sans aucun surcoût.
À Toulouse, c’est ce surcoût qui décide de tout : le plafond de loyer ne coûte rien, le bien se loue au prix du marché. Payer 28 528 € de plus à l’achat pour un T2 qu’on revendra au prix du marché, c’est une perte sèche que l’amortissement ne compense pas.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Toulouse, au prix moyen de 3 566 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu, ici au prix du marché puisque le plafond est plus haut. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel, 15 % au-dessus du nu. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 171 168 € | 142 640 € |
| Loyer mensuel | 616 €, location nue | 708 €, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +684 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +38 332 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +16 774 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +7 015 € | −2 832 € |
| 8 % (commissions seules) | +19 542 € | +5 010 € |
| 20 % (notre cas central) | +38 332 € | +16 774 € |
| 30 % | +53 991 € | +26 577 € |
Avec un loyer meublé au même prix que le nu, l’avantage du LMNP reste de 30 584 € sur neuf ans à crédit. Au comptant et sans aucune commission, le Jeanbrun garde 2 832 € d’avance sur neuf ans, environ 300 € par an pour neuf ans d’engagement.
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés.
Que faire à Toulouse à la place
À Toulouse, les prix restent parmi les plus bas des grandes villes. Les payer au prix du marché, plutôt qu’au prix d’un programme, est le premier levier de rentabilité.
Acheter en direct dans l’ancien
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Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Toulouse ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 38 332 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté à son prix réel. Le Jeanbrun ne garde un léger avantage qu’acheté sans commission et payé comptant.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Toulouse ?
En loyer intermédiaire, 14,64 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 688 € par mois hors charges. C’est plus que le loyer moyen toulousain, 15,40 €/m² en octobre 2026.
Toulouse est-elle en zone A pour le Jeanbrun ?
Oui. Toulouse est classée en zone A depuis l’arrêté du 2 octobre 2023, avec un plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m².
Jeanbrun ou LMNP à Toulouse ?
Le LMNP acheté en direct, sauf si vous achetez au comptant un Jeanbrun sans aucune commission. Le plafond de loyer ne gêne pas à Toulouse : c’est le prix d’achat d’un programme qui fait perdre le Jeanbrun.
Les loyers sont-ils encadrés à Toulouse ?
Non. Toulouse ne fait pas partie des territoires soumis à l’encadrement des loyers.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Toulouse ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com ; zonage : ILA.
- Prix et loyers : SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026 ; SeLoger, septembre 2026 ; ANIL.
- Encadrement des loyers : Actu-Juridique.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes. Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Toulouse ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, en visio ou au cabinet à Paris 5e.