Loi Jeanbrun à Rennes : rentable ou pas ? Le calcul
À Rennes, le plafond de loyer Jeanbrun ne gêne pas : il est au-dessus du loyer moyen. Ce qui fait perdre le Jeanbrun, c’est le prix : selon les notaires, le neuf se vend environ 47 % plus cher que l’ancien. Même avec un surcoût limité à 20 %, sur le même deux-pièces de 40 m², acheté 193 632 € dans un programme ou 161 360 € en direct, le LMNP rapporte 43 834 € de plus en neuf ans à crédit.
Par Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, Ateis Patrimoine · Mis à jour le
L’essentiel en 30 secondes
- Rennes est en zone A depuis l’arrêté du 5 juillet 2024 : le loyer Jeanbrun intermédiaire est plafonné à 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m². Les communes voisines sont en zone B1, à 11,80 €/m².
- Le loyer moyen d’un appartement est de 15,20 €/m² en octobre 2026 : le plafond ne coûte rien, le bien se loue au prix du marché.
- Le neuf se vend 5 390 €/m² en prix médian, contre 3 667 €/m² dans l’ancien, selon les notaires.
- Acheté à son prix réel, le Jeanbrun perd 43 834 € sur neuf ans face au même bien en LMNP acheté en direct, avec un surcoût de 20 % seulement.
- Seule exception : un Jeanbrun acheté sans commission et payé comptant, pour environ 500 € par an.
Le Jeanbrun à Rennes en chiffres
| Donnée | Rennes | Source |
|---|---|---|
| Zone | A pour Rennes, depuis l’arrêté du 5 juillet 2024 ; B1 pour la plupart des communes voisines | Selexium, Rennes Immo 9 |
| Plafond de loyer intermédiaire | 14,64 €/m², soit 17,20 €/m² pour un T2 de 40 m² (coefficient 1,175) : 688 € par mois | ADIL du Doubs |
| Ressources maximum du locataire | 44 344 € pour une personne seule, 66 276 € pour un couple | ADIL du Doubs |
| Loyer moyen d’un appartement | 15,20 €/m² en octobre 2026, 15,00 €/m² en septembre | SeLoger-Meilleurs Agents, via Moneyvox |
| Loyer médian des baux en cours | 10,6 €/m² pour un trois-pièces, agglomération (2024) | ANIL, observatoires locaux des loyers |
| Prix moyen d’un appartement ancien | 4 015 à 4 047 €/m² (juillet à octobre 2026) | SeLoger-Meilleurs Agents |
| Prix du neuf | 5 390 €/m² en médian, contre 3 667 €/m² dans l’ancien (notaires) ; 4 539 €/m² dans la métropole (FPI, 1er trimestre 2026) | Notaires de France, via Orpi, FPI, via Rennes Immo 9 |
| Encadrement des loyers | Non : Rennes ne fait pas partie des territoires concernés | Actu-Juridique |
Le prix réel d’un Jeanbrun à Rennes
À Rennes, l’écart entre le neuf et l’ancien est très net : 5 390 €/m² en prix médian pour le neuf, 3 667 €/m² pour l’ancien, soit 47 % de plus selon les notaires. Une partie paie la qualité du neuf ; le reste paie la marge du promoteur et la commission du vendeur, que la revente au prix du marché ne rembourse pas.
Les vendeurs de Jeanbrun sont les mêmes que ceux du Pinel, dont les biens coûtaient 15 à 30 % de plus que l’ancien équivalent (Revue Conflits, d’après la Cour des comptes). Nous retenons 20 % dans notre cas central, bien en dessous de l’écart rennais, et nous montrons aussi le résultat à 47 %.
Le calcul : le même deux-pièces, en Jeanbrun ou en LMNP
Un deux-pièces ancien de 40 m² à Rennes, au prix moyen de 4 034 €/m², avec 30 % de travaux. D’un côté, il est acheté 20 % plus cher dans un programme Jeanbrun et loué nu, ici au prix du marché puisque le plafond est plus haut. De l’autre, il est acheté en direct et loué meublé en LMNP au réel, 15 % au-dessus du nu. Le foyer est imposé à 41 %, les deux biens sont revendus au bout de neuf ans au prix du marché. Les hypothèses complètes et leurs sources sont sur notre page loi Jeanbrun : le calcul ville par ville.
| Jeanbrun (programme) | LMNP (en direct) | |
|---|---|---|
| Prix du T2 de 40 m² | 193 632 € | 161 360 € |
| Loyer mensuel | 608 €, location nue | 699 €, meublé |
| Engagement | Neuf ans, locataire sous plafond de ressources | Aucun |
| Avantage du LMNP la 1re année, à crédit | +677 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, à crédit | +43 834 € | |
| Avantage du LMNP sur neuf ans, au comptant | +18 172 € | |
Et si les hypothèses changent ?
| Surcoût du programme Jeanbrun | Avantage LMNP, 9 ans à crédit | Avantage LMNP, 9 ans au comptant |
|---|---|---|
| Aucun (même prix) | +9 650 € | −4 529 € |
| 8 % (commissions seules) | +23 821 € | +4 343 € |
| 20 % (notre cas central) | +43 834 € | +18 172 € |
| 30 % | +60 119 € | +29 861 € |
| 47 % (écart neuf-ancien constaté à Rennes) | +93 854 € | +55 783 € |
Avec un loyer meublé au même prix que le nu, l’avantage du LMNP reste de 35 419 € sur neuf ans à crédit. Au comptant et sans aucune commission, le Jeanbrun garde 4 529 € d’avance sur neuf ans, environ 500 € par an pour neuf ans d’engagement.
Calcul Ateis Patrimoine du 28 octobre 2026. Loyers constants, même vacance dans les deux régimes, frais de revente non comptés. Calcul fait pour Rennes en zone A ; dans les communes voisines en zone B1, le plafond de loyer est plus bas.
Que faire à Rennes à la place
À Rennes, l’ancien reste nettement moins cher au m² que le neuf. Acheter au prix du marché, plutôt qu’au prix d’un programme, est le premier levier de rentabilité.
Acheter en direct dans l’ancien
Nous cherchons des biens anciens hors annonces pour nos clients acheteurs, grâce à 350 apporteurs. Honoraires de 2 à 8 % TTC du prix, dus seulement si vous achetez. La recherche off-market
Louer meublé, au réel
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Financer au mieux
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Pour choisir un quartier et un type de bien, voyez notre guide investissement locatif à Rennes.
Questions fréquentes
La loi Jeanbrun est-elle rentable à Rennes ?
Non, dans notre calcul. Sur un deux-pièces de 40 m², un LMNP acheté en direct rapporte 43 834 € de plus sur neuf ans à crédit qu’un Jeanbrun acheté 20 % plus cher, et 93 854 € de plus si l’écart de prix atteint les 47 % constatés entre le neuf et l’ancien.
Quel est le loyer maximum en Jeanbrun à Rennes ?
En loyer intermédiaire, 14,64 €/m² multiplié par un coefficient de surface, soit 17,20 €/m² pour un deux-pièces de 40 m² : 688 € par mois hors charges. C’est plus que le loyer moyen rennais, 15,20 €/m² en octobre 2026. Dans les communes voisines en zone B1, le plafond est de 11,80 €/m².
Rennes est-elle en zone A pour le Jeanbrun ?
Oui, Rennes intra-muros depuis l’arrêté du 5 juillet 2024. La plupart des communes de la métropole, comme Cesson-Sévigné, Bruz ou Chantepie, sont en zone B1.
Jeanbrun ou LMNP à Rennes ?
Le LMNP acheté en direct, sauf si vous achetez au comptant un Jeanbrun sans aucune commission. Le plafond de loyer ne gêne pas à Rennes : c’est l’écart de prix entre un programme et l’ancien qui fait perdre le Jeanbrun.
Les loyers sont-ils encadrés à Rennes ?
Non. Rennes ne fait pas partie des territoires soumis à l’encadrement des loyers.
Peut-on faire du Jeanbrun dans l’ancien à Rennes ?
Oui, dans un immeuble collectif, si les travaux atteignent au moins 30 % du prix d’acquisition et si le logement obtient un diagnostic énergétique A ou B. Cela suppose une réhabilitation lourde, qui pèse sur le prix.
Boris Billon, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur d’Ateis Patrimoine (Paris 5e). Dix ans en banque privée avant de créer le cabinet en 2023. Conseiller en investissements financiers membre de l’ANACOFI-CIF, courtier en assurance (COA) et en opérations de banque (COBSP) membre de l’ANACOFI-Courtage, carte T. ORIAS n° 24003722, vérifiable sur orias.fr. En savoir plus sur le cabinet.
Sources
- Règles du dispositif, plafonds de loyer et de ressources : ADIL du Doubs, mars 2026 ; investissement-locatif.com ; zonage : Selexium.
- Prix et loyers : SeLoger-Meilleurs Agents, octobre 2026 ; ANIL.
- Neuf et ancien : Notaires de France, via Orpi ; FPI, via Rennes Immo 9. Encadrement : Actu-Juridique.
- Prix et marges du Pinel : Revue Conflits, d’après la Cour des comptes. Réintégration des amortissements : article 150 VB du CGI.
Les calculs reposent sur des hypothèses sourcées et datées du 28 octobre 2026. Ils ne préjugent ni de l’évolution des loyers et des prix, ni de celle de la fiscalité. Cette page est une information générale : elle ne remplace pas un conseil adapté à votre situation.
Vous avez reçu une offre Jeanbrun à Rennes ?
On la compare avec le même budget investi en direct, en LMNP ou en SCI à l’IS : prix au m² face à l’ancien du quartier, loyer, impôt, revente. Nous ne commercialisons aucun programme Jeanbrun. Trente minutes offertes, en visio ou au cabinet à Paris 5e.